Warum die eigene Praxisimmobilie nur beschränkte Freiheiten bietet

Kaufen statt mieten. Das klingt nach Freiheit und einer klugen Geldanlage . Doch wer mit dem Gedanken liebäugelt, eine Eigentumswohnung zu kaufen und als Praxis zu nutzen, sollte sich nicht nur auf ungeahnte Möglichkeiten, sondern auch auf eine Menge Gegenwind einstellen.

Das erste Problem stellt sich meist schon bei der Suche nach dem geeigneten Objekt. Die vielzitierte Regel, wonach der Wert einer Immobilie sich vor allem nach drei Kriterien bestimme, nämlich „Lage, Lage und Lage“ gilt zwar auch bei Eigentumswohnungen. Vor allem bei gebrauchten Objekten sind aber auch die inneren Werte entscheidend.

Interessenten sollten daher nichts dem Zufall überlassen und vielleicht sogar einen Gutachter mit zur Besichtigung nehmen. Der kostet zwar erst einmal Geld. Meist ist das aber gut angelegt. Denn bei Bestandsimmobilien gilt die Regel: Gekauft wird, wie gesehen. Und das heißt auch:  Wer erst nach dem Notartermin bemerkt, dass die Immobilie schlecht isoliert ist oder den Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung nicht genügt, auf den kommen vielfach hohe Kosten für die Beseitigung solcher Mängel zu.

Ist das Objekt der Begierde ein Neubau, gelten nochmal andere Regeln. Hier ist die Baubeschreibung das Maß aller Dinge: Ausstattungselemente, die dort nicht niedergelegt sind, gelten als Sonderwunsch und kosten extra.

Wann Nachbarn ein Veto-Recht haben

Ein weiteres Ärgernis für Wohnungseigentümer: Obwohl sie für teuer Geld eine Immobilie gekauft haben, sind sie bei etlichen Fragen auf die Zustimmung ihrer Miteigentümer angewiesen, also der Menschen, die im selben Haus gekauft haben.

Vorab zu klären ist zunächst die Frage, ob in einer Wohnung überhaupt eine Praxis betrieben werden darf. Meist bedürfen gewerbliche oder sonstige berufliche Tätigkeiten der schriftlichen Einwilligung des Hausverwalters. Idealerweise sollte sich ein Arzt aber vergewissern, dass alle Miteigentümer mit der Eröffnung der Praxis einverstanden sind.

Die Haustür gehört allen gemeinsam

Selbst wenn sich die Nachbarn insgesamt kulant zeigen, unterliegen Ärzte bei der Praxisgestaltung bestimmten Einschränkungen, etwa wenn es um bauliche Veränderungen geht.  Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Bereichen, die der Arzt als Eigentümer exklusiv für sich beanspruchen kann (Sondereigentum) und solchen, die er lediglich mitbenutzen darf (Gemeinschaftseigentum).

Zum Sondereigentum gehört im Wesentlichen die Wohnung als solche. Solange er keine tragenden Wände einreißt, hat der Arzt hier relativ freie Hand. Anders beim Gemeinschaftseigentum. In diese Kategorie fallen, grob vereinfacht, die Hausteile außerhalb der Einzel- Wohnungen, also Treppenhäuser, Heizungsräume, Aufzug und Briefkästen. Veränderungen oder Umbauten sind hier nur einvernehmlich möglich.