Immobilien: So errechnen Sie die wirkliche Mietrendite

Anlagealternativen wie Zinspapiere werfen kaum noch etwas ab. Im Vergleich dazu erscheinen Immobilien attraktiv. „Bei Eigentumswohnungen liegt die Bruttomietrendite, die in Verkaufsanzeigen meistens genannt wird, derzeit bei drei bis fünf Prozent“, sagt Sebastian Kotte, Vorstand der Osnabrücker Vermögensverwaltung Spiekermann & Co AG. Dennoch heißt dies nicht, dass Mietimmobilien aktuell ein lohnenswertes Geschäft sein müssen. „Die Bruttomietrendite ist nur die halbe Wahrheit“, so der Experte.

Vielmehr müssen Investoren bedenken, dass dort weder die Nebenkosten beim Erwerb, noch die Aufwendungen für Verwaltung oder Instandhaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, enthalten ist. So müssen Immobilienbesitzer heute unter Umständen mit Modernisierungskosten für die Dämmung des Dachs oder für die Erneuerung des Heizkessels rechnen.

„Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer und -besitzer deshalb von der Bruttorendite rund 25 bis 30 Prozent, bei kleineren Wohneinheiten auch mehr, abziehen“, erläutert Schindler. Dann fällt die Mietrendite schon niedriger aus (Vgl. Beispielrechnung). „Wenn Sie im aktuellen Umfeld unter dem Strich netto 2,5 Prozent erwirtschaften, dann ist das viel“, urteilt Kotte. Dazu kommen die mangelnde Veräußerbarkeit von Wohneigentum, unter Umständen Ärger mit Mietern oder politische Einflussnahme wie zuletzt die Mietpreisbremse. „Und dafür ist die aktuelle Nettomietrendite einfach zu gering“, so sein Urteil.

Sowohl für Immobilienkäufer als auch für Besitzer von Wohneigentum kann es sich deshalb lohnen, die Nettomietrendite genau durchzurechnen. „Wer das tut wird schnell feststellen, dass es sich im aktuellen Umfeld auch lohnen kann, über den Verkauf eines Objekts oder über Anlagealternativen nachzudenken“, so Schindlers Fazit.

So errechnen Sie die wirkliche Mietrendite

Egal ob jemand eine vermietete Immobilie schon länger besitzt oder einen Neukauf plant, er sollte sich die Nettomietrendite genau durchrechnen. „In manchen Fällen kann die Rentabilität eines Objekts dann nämlich ganz anders aussehen“, sagt Sebastian Kotte von Spiekermann & Co AG.

Die unten stehende Berechnung dient dabei als Muster. Die genannten Beträge und Prozentzahlen variieren je nach Objekt und Standort. Das gilt auch für die Grunderwerbsteuer, die je nach Gemeinde ganz anders ausfallen kann, oder die Maklergebühr, die in der Regel zwischen 3,5 bis sieben Prozent des Kaufpreises schwankt.

Kaufpreis des Objekts (50qm): 100.000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5.000 Euro

Bruttomietrendite: 5,0 Prozent

 

Berechnung Nettomietrendite:

Kaufpreis: 100.000 Euro

+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer [3,5%], Makler [5%], Notar- und Grundbuchkosten [1,5%]): 10.000 Euro

= Investitionskosten gesamt: 110.000 Euro
Nettokaltmiete pro Jahr: 5.000 Euro

– Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro

– Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro [€ 7,-/qm bei 50qm]

= Jahresreinertrag: 4.400 Euro

Bezogen auf die gesamten Investitionskosten in Höhe von 110.00 Euro ergibt sich bei einem Jahresreinertrag von 4.400 Euro somit eine Nettomietrendite von 4,0 Prozent.

Um Immobilien vergleichbar zu machen, ist die Mietrendite für Immobilienbesitzer und -käufer ein wesentliches Auswahlkriterium. Experten raten allerdings dazu, nur Objekte miteinander zu vergleichen, die hinsichtlich Ausstattung, Lage und Bauqualität ähnlich sind. Dabei gilt es allerdings die Brutto- und die Nettomietrendite zu unterscheiden:

Immobilien vergleichen – darauf kommt es an

Bruttomietrendite: Sie ist die Relation zwischen der jährlichen Kaltmiete einer Wohnung oder eines Hauses und dem Kaufpreis ohne die beim Erwerb anfallenden Gebühren.

Nettomietrendite: Sie berücksichtigt zusätzlich die Nebenkosten beim Kauf des Objekts, sowie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die der Eigentümer nicht, wie die übrigen Betriebskosten, auf den Mieter umlegen kann.

Nebenkosten beim Immobilienerwerb: Dazu zählen unter anderem die Notargebühren, die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, Nebenkosten für das Darlehen oder der Grundbucheintrag. Sie summieren sich in der Regel auf rund zehn Prozent des Kaufpreises.

Nicht umlagefähige Betriebskosten: Diese beinhalten Kosten für den Steuerberater, die Hausverwaltung, Kosten für die Instandhaltung sowie Abschreibungen und Rücklagen.