Privates Ferienhaus steuerfrei verkaufen

Was passiert mit dem Veräußerungsgewinn? Diese Frage stellen sich viele Immobilienbesitzer, die ihr privat genutztes Ferienhaus oder eine Zweitwohnung verkaufen.

Generell können sie den Erlös steuerfrei einstreichen. «Voraussetzung ist, dass das Feriendomizil oder die zweite Wohnung zumindest im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorangegangenen nicht mehr vermietet war», erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Wann beim Verkauf einer Immobilie der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss

Als Grundsatz gilt: Wer eine vermietete Immobilie verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Immobilien greift dies dagegen nicht. Diese Regelung gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs auch für privat genutzte Ferienimmobilien und Zweitwohnungen (Az.: IX R 37/16).

Im konkreten Fall verkaufte der Steuerzahler vor Ablauf der Zehnjahresfrist seine Ferienimmobilie. Zunächst hatte er diese an seinen Vater vermietet und zuletzt als privates Ferienhaus genutzt.

Die Finanzverwaltung argumentierte, dass der Kläger das Ferienhaus nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe, sondern nur zeitweilig zur Erholung. Deshalb greife die Ausnahmeregelung für privat genutzte Immobilien nicht, und der Veräußerungsgewinn sei zu besteuern.

Wann gilt die Steuerbefreiung?

Das überzeugte den Bundesfinanzhof nicht. Die Richter befanden, ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Steuerzahler nur zeitweilig in der Immobilie wohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit auch als Wohnung zur Verfügung steht.

Allerdings: Wurde die Ferienwohnung bis zuletzt auch an Dritte oder Angehörige vermietet, gilt die Steuerbefreiung nur, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wurde. «Ist der Verkauf einer vermieteten Ferien- oder Zweitwohnung geplant, sollte dies am besten vorab mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt besprochen werden», rät Klocke.