Kreditzusage und plötzlich ist das Kaufobjekt weg – das können Sie tun
A&W RedaktionBeim Immobilienkauf muss man heute schnell sein. Doch den Darlehensvertrag sollte man trotzdem nicht vorschnell unterschreiben. Wer Pech hat, tappt sonst in eine teure Kreditfalle.
Endlich sind passendes Haus oder Wohnung gefunden, ausreichend Eigenkapital ist vorhanden. Verkäufer und Käufer der Immobilie sind sich handelseinig. Bei der Bank sind der Kredit und die günstigen Zinsen für die Finanzierung auch schon gesichert, der Kreditvertrag ist unter Dach und Fach. Es fehlt nur noch der Notartermin mit dem bisherigen Eigentümer. Da kann eigentlich nichts mehr schiefgehen. Oder?
Verkäufer macht einen Rückzieher
Tatsächlich passiert es aber immer wieder, dass ein Verkäufer im letzten Moment einen Rückzieher macht oder auf einmal mehr Geld für die Immobilie haben will. Häufig steckt ein höheres Gebot eines anderen Interessenten dahinter. „Selbst beim Notartermin kann der Verkäufer noch mal einen höheren Kaufpreis verlangen“, weiß Martin Kramer von der FiNUM Private Finance aus Meschede. Denn in Deutschland ist man erst Eigentümer einer Immobilie, wenn der Kauf des Hauses oder der Wohnung auch von einem Notar beurkundet ist und der Käufer im Grundbuch als neuer Besitzer eingetragen wurde.
Darlehensvertrag nicht zu früh unterschreiben
Es muss nicht immer der Verkäufer sein, der dem Käufer einen Strich durch die Rechnung macht. Eine fehlende Baugenehmigung oder ein Vorkaufsrecht der Stadt können den geplanten Hauskauf ebenso zunichtemachen. Pech, wenn das Immobiliendarlehen vorher schon fest gemacht wurde. „Ist der Darlehensvertrag dann schon unterschrieben, geht der Käufer ein enormes Risiko ein, auf seinem Kredit sitzenzubleiben, wenn der Immobilienkauf im letzten Moment platzt“, warnt Finanzierungsexperte Kramer. Der unterschriebene Vertrag für das Darlehen gelte nämlich unabhängig davon, ob der Kauf von Haus oder Eigentumswohnung zustande komme oder nicht. Gleiches gilt natürlich auch beim Thema Baufinanzierung.
Kreditnehmer bleibt auf Darlehen für Hauskauf sitzen
Dass man mit dem Abschluss des Darlehens besser warten sollte, hat der Bundesgerichtshof auch noch einmal bestätigt. In einem Ende vergangenen Jahres veröffentlichtem Urteil (Az. VZ R 11/17) stellten die Richter klar, dass ein Verkäufer bis zum Notartermin jederzeit abspringen darf. In diesem Fall hatte der verhinderte Käufer für die Immobilienfinanzierung einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen. Die Bank wollte als Entschädigung für die Rückabwicklung des Kreditvertrages 9.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung haben. Der Kreditnehmer blieb auf den Kosten sitzen. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer nie vorhatte, ihm die Immobilie zu verkaufen“. Doch das dürfte in der Praxis schwierig sein“, fürchtet Kramer.
Auch Mirko Albert, Vorstand der Value Experts Vermögensverwaltungs AG in Bielefeld, rät, auf keinen Fall vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags eine verbindliche Finanzierung abzuschließen, auch wenn man sich so die besten Konditionen sichern will. Ansonsten kann es teuer werden. „Die Banken sind in solchen Fällen normalerweise nicht verhandlungsbereit“, so Albert.
Wann kann ein Kreditvertrag widerrufen werden?
Einzige Ausnahme: Wenn zwischen der Unterschrift unter den Darlehensvertrag und dem geplatzten Notartermin noch keine 14 Tage vergangen sind, kann der Vertrag widerrufen werden. „Wer sich schon vorher einen Kredit sicher will, sollte darauf achten, dass zwischen der Unterschrift bei der Bank und dem Notartermin nur wenige Tage liegen“, empfiehlt Albert.
Verkäufer und Makler verlangen Zusage der Bank
Doch ohne gesicherte Immobilienfinanzierung kommen viele Käufer gar nicht an Haus oder Eigentumswohnung heran. Viele Makler und Verkäufer wollen vor dem Verkauf eine Zusage der Bank sehen, um sicherzugehen, dass der Käufer ausreichend Eigenkapital respektive ein gesichertes Immobiliendarlehen hat und sich das Betongold tatsächlich leisten kann. „Eine solche Finanzierungszusage kann man sich von der Bank ausstellen lassen, wenn der Kreditvertrag verhandelt, aber noch nicht unterschrieben ist“, erklärt Albert. Lasse sich eine Bank darauf nicht ein, bleibe nur der Ausweg, sich einen anderen Finanzierungspartner für den Hauskredit zu suchen.
Käufer müssen noch nicht mal Angst haben, mit einer Finanzierungszusage an diese Bank gebunden zu sein. „Wenn eine andere Bank in der Zwischenzeit günstigere Konditionen bietet, können Käufer auch dort den Kreditvertrag unterschreiben“, so Albert. Auch steigende Zinsen sind kein Problem. Die Bank ist 14 Tage lang an ihre angebotenen Konditionen gebunden.
Mit Vorvertrag auf der sicheren Seite
Eine andere Möglichkeit ist, einen Vorvertrag über den Kauf des Hauses oder der Wohnung abzuschließen. Doch auch der ist rechtlich nur bindend, wenn er notariell beurkundet wurde. In so einem Vorvertrag lässt sich allerdings eine Schadensersatzklausel einbauen, die eine oder beide Parteien verpflichtet, eine bestimmte Summe zu zahlen, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Allerdings fallen dann die Notargebühren zweimal an. Einmal für den Vorvertrag und einmal für den endgültigen Kaufvertrag. Eine weitere Alternative ist, sich so schnell wie möglich eine andere Immobilie zu suchen, auf die die Finanzierung übertragen werden kann. Doch das ist angesichts des knappen Angebots in den meisten Regionen kaum möglich.
Info: So unterstützt die Bundesregierung den Immobilienkauf
Einführung eines Baukindergelds: Familien, die erstmals Wohneigentum erwerben und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchsten 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind haben, erhalten zehn Jahre lang einen Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr.
Bürgschaften der staatlichen Förderbank KfW: Damit soll ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten für selbst genutztes Wohneigentum abgesichert werden. Käufer müssten weniger Eigenkapital nachweisen.
Grunderwerbsteuer: Angedacht ist ein Freibetrag für Familien, die erstmals Wohneigentum erwerben.