Versteckte Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Die Wohnung gefällt – Lage des Hauses, Schnitt der Zimmer und Kaufpreis überzeugen. Jetzt schnell die Immobilie kaufen, bevor sich ein anderer darauf stürzt? Besser wäre es, das Angebot in Ruhe nochmal zu prüfen. Vor allem das Kleingedruckte im Kaufvertrag. Denn: „Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum“, erläutert Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. „Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.“

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben nicht nur die Wohnung, sondern stets auch einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile des Hauses, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage auf dem Grundstück der Immobilie. Das kann ziemlich ins Geld gehen: Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber spielt der individuelle Nutzen am Haus, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung.

Tipp: Achten Sie unbedingt darauf, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen.

Auch wenn die Wohnung bald Ihnen gehört, sind Sie leider noch lange nicht alleiniger Herr in Ihrem Haus. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Das betrifft nicht nur die Haustierhaltung oder geschmackliche Fragen der Balkongestaltung. Dort finden sich oft auch spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen.

Unser Tipp: Machen Sie sich vor dem Kauf der Eigentumswohnung also unbedingt mit der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar ebenfalls vor dem Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Eigentumswohnung brauchen Sie nicht nur das Geld für den Kaufpreis, sondern auch für größere Nebenkosten. Denn es fallen stets auch Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer der Immobilie ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten der Wohnung sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. „Jeder Käufer muss bedenken, dass eine solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Der Verkäufer gibt diese Verpflichtung mit der Wohnung an den Nachfolger ab.

Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden“, rät Kahlisch und ergänzt: „Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.“

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.