Traumhaus oder Eigentumswohnung – wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Immobilien kaufen oder mieten – wann lohnt sich was?

Die Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, ist pauschal nicht zu beantworten. Neben finanziellen Aspekten spielen auch persönliche Faktoren eine große Rolle. Aus finanzieller Sicht lohnt sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung dann, wenn die Zinslage niedrig und der Kaufpreis erschwinglich ist. Käufer einer Immobilie haben den Vorteil, dass sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen können und keine Miete zahlen müssen. Ist das Haus oder die Wohnung bis zum Rentenalter abbezahlt, ist ein Eigenheim auch eine gute Altersvorsorge. Andererseits müssen Käufer in der Regel einen Kredit abbezahlen und sie sind örtlich gebunden. Ein Umzug oder Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt sind nicht mehr so einfach möglich. Auch müssen alle Kosten, die durch Sanierungen entstehen, komplett selbst getragen werden.

Wichtige Unterlagen

Hat man sich dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen, gilt es, wichtige Unterlagen zur Immobilie einzuholen. Je mehr Informationen Käufer haben, desto besser können sie beurteilen, ob sich die Investition lohnt. Beim Hauskauf sind folgende Unterlagen wichtig:

– Amtliche Flurkarte der Gemeinde
– Grundbucheinträge
– Grundriss und Bauplan
– Baugenehmigungsurkunden und Baubeschreibungen
– Wohn- und Nutzflächenberechnungen
– Energieausweis
– Informationen darüber, ob es Wohn- und Nutzungsrechte gibt
– Unterlagen zu erfolgten Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen
– Aktuelle Betriebskostenaufstellung
– Luftgutachten (vor allem bei Häusern aus den 70er- und 80er-Jahren)

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist etwas komplizierter, da man damit meist Teil einer Eigentümergemeinschaft wird. Folgende Unterlagen sollten zusätzlich vorliegen:

– Protokolle der Eigentümerversammlung aus den letzten 3 Jahren
– Informationen, wie Heiz- und Wasserkosten angerechnet werden
– Aktuelle Hausordnung
– Teilungserklärung
– Brandversicherungsurkunde
– Rücklagenübersicht und Wirtschaftsplan

Den Wert der Immobilie beurteilen

Die allgemeinen Unterlagen helfen, die Seriösität eines Angebotes und die Rahmenbedingungen zu überprüfen. Daneben gibt es noch andere Möglichkeiten, um den Wert der Immobilie und die Legitimität des angebotenen Preises zu beurteilen:

• Der örtliche Quadratmeterpreis für Wohnraum zur Miete und zum Kauf: Diese Informationen finden Interessenten bei der Gemeinde oder auf Onlineportalen.
• Bodenrichtwert: Er gibt an, welchen Wert das Grundstück besitzt. Man findet ihn in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten bei örtlichen Gutachterausschüssen oder online über das Bodenrichtwertinformationssystem.
• Gutachter: Wer selbst kein Fachmann ist, sollte zur Beurteilung der Immobilie einen Gutachter zu Rate ziehen. Dieser kann den Zustand des Grundstückes sowie die Bausubstanz des Hauses einschätzen und Informationen einholen, inwiefern die Immobilie noch Entwicklungspotenzial besitzt.

Kennzahlen zur Ermittlung der Rentabilität

Es gibt eine Reihe verschiedener Möglichkeiten, die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Folgende Kennzahlen helfen dabei:

• Mietmultiplikator: Anzahl der Jahresmieten, die aufzuwenden sind, um eine Immobilie zu bezahlen.
• Bruttorendite: Mietzins pro Jahr ohne Einberechnung von Bewirtschaftungs- oder Nebenkosten.
• Nettorendite: Mietzins pro Jahr mit Einberechnung der Bewirtschaftungs- und Nebenkosten.
• Eigenkapitalrendite: Sie gibt an, zu welchem Prozentsatz sich das investierte Eigenkapital in Bezug auf das Gesamtinvestment verzinst.
• Objektrendite: Sie ermittelt die Rendite, ohne die Finanzierungskosten einer Immobilie zu berücksichtigen.

Der Mietpreismultiplikator ist beispielsweise eine einfache Möglichkeit zu ermitteln, inwieweit sich der Kauf eines Objektes lohnt. Bei der Berechnung wird folgende Formel eingesetzt:

Kaufpreis (inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten) / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator

Als Beispiel nehmen wir eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro (inklusive aller Nebenkosten). Gemäß dem örtlichen Mietspiegel wird sich die Jahresnettokaltmiete auf einen Betrag von 12.000 Euro belaufen. Es ergibt sich also:

350.000 / 12.000 = 29

Der Mietpreismultiplikator beläuft sich in diesem Beispiel auf einen Wert von 29. Das bedeutet, dass Käufer mithilfe der Jahresnettokaltmiete 29 Jahre brauchen würden, um die Wohnung zu bezahlen. Idealerweise sollte dieser Wert bei maximal 25 liegen. Ein Investment kann aber auch bei einem höheren Wert sinnvoll sein, beispielsweise wenn mit einer großen Wertsteigerung zu rechnen ist.

Fix & Flip oder Buy & Hold?

Wer eine Immobilie nicht selbst nutzen möchte, sondern als Anlageobjekt kauft, hat zwei Möglichkeiten von dem Objekt finanziell zu profitieren. Zunächst gibt es die Variante Fix & Flip. Hier wird ein eher unattraktives, günstiges Haus oder eine Wohnung gekauft, anschließend renoviert und dann zu einem höheren Preis wieder verkauft. Diese Art der Investition ist für Investoren gut geeignet, die in schneller Zeit viel Eigenkapital generieren möchten. Sie ist aber auch mit hohen Risiken verbunden. Um Risiken zu mindern, sind ein gutes Netzwerk aus Handwerkern, die Renovierungen günstig durchführen, und sehr gute Fachkenntnisse nötig. Letztere sind wichtig, um beurteilen zu können, ob sich die Immobilie wirklich mit entsprechendem Mehrwert verkaufen lässt. Der Gewinn der Fix-&-Flip-Variante berechnet sich folgendermaßen:

Verkaufspreis – (Gesamtkaufpreis + Sanierungskosten) = Gewinn

Angenommen, man kauft eine Wohnung für 300.000 Euro mit Gesamtnebenkosten in Höhe von 24.855 Euro und Sanierungskosten von 30.000 Euro. Beträgt der Verkaufspreis 400.000 Euro, ergibt sich folgender Reingewinn:

400.000 – (324.855+30.000) = 45.145

Eine andere Investitionsmöglichkeit ist Buy & Hold. Wer auf diese Art der Investition setzt, kauft eine Immobilie, um sie anschließend weiterzuvermieten. Ziel ist es zunächst, einen Cashflow zu erzeugen, der die aufgewendete Investition – meist in Form eines Kredits – deckt. Langfristig ist das Ziel, den Kredit abzubezahlen und mithilfe der Nettoeinnahmen ein Zusatzeinkommen zu generieren. Diese Investitionsvariante ist für Investoren geeignet, die langfristige Einnahmen erzeugen möchten und die Risiken in Form von Zinsänderungen oder politischen Entwicklungen nicht scheuen.

Clever agieren bei Preisverhandlungen

Ist das richtige Objekt gefunden, kann es im nächsten Schritt zu Preisverhandlungen kommen. Hierbei ist es wichtig, vom ersten Moment an einen guten Eindruck beim Verkäufer zu machen. Es gilt, herauszufinden, was für eine Art von Mensch der Verkäufer ist. Die meisten finden oft die Personen sympathisch, die ihnen ähnlich sind. Zudem sollten angehende Käufer eine Finanzierungsbestätigung zur Besichtigung mitbringen, denn das wirkt seriös und bestätigt die Solvenz. Oft punkten die Käufer, die gut vorbereitet sind und den Kauf schnell abwickeln können. In begehrten Lagen ist der Zuschlag aber auch eine Sache des Glücks, da dort viele potenzielle Käufer miteinander konkurrieren.