Mieterabfindungen: Wann die Zahlungen Werbungskosten sind

Vermietungsobjekte sind für Ärzte eine beliebte Geldanlage, insbesondere wenn sie schick und saniert sind. Das Finanzamt hat klare Regeln dazu aufgestellt, wie mit den Kosten einer Sanierung umzugehen ist: Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf dürfen die Eigentümer für eine Modernisierung und Sanierung ohne Umsatzsteuer maximal 15 Prozent des Kaufpreises investieren, wenn sie die Aufwendungen auf einen Schlag als Werbungskosten steuerlich geltend machen wollen. Es handelt sich um sogenannte Erhaltungsaufwendungen.

Kostet so ein Umbau mehr, geht das Finanzamt von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. „Und diese sind meist über einen Zeitraum von 50 Jahren abzuschreiben. Das wollen die Eigentümer in der Regel nicht“, sagt Michael Krumwiede, Steuerberater und Partner der Kanzlei Theopark in Nürnberg.

Abfindung vor Sanierung

So auch ein Vermieter, der beim Finanzgericht Münster (Az: 4 K 1941/20) klagte: Vor der Sanierung erhielten die Bewohner eine Abfindung von mehreren tausend Euro, damit sie ausziehen. Diese Zahlungen wollte der Kläger als Werbungskosten direkt und komplett in seiner nächsten Einkommensteuererklärung geltend machen. Das Finanzamt winkte ab und ordnete die Kautionen den Renovierungskosten des Gebäudes zu. Die Grenze von 15 Prozent wurde inklusive der Abfindungen überschritten. Die Sanierungsaufwendungen und die Abfindungen sollten langfristig abgeschrieben werden.

Herstellungskosten sind weit gefasst

Das Finanzgericht Münster musste entscheiden. Die Richter sehen den Begriff der Herstellungskosten per Gesetz weit gefasst. Er beinhaltet nicht nur die Baukosten. Vielmehr schließt er jegliche Aufwendungen mit ein, die unmittelbar der Maßnahme zugerechnet werden können und durch diese veranlasst sind. Damit fallen die Kautionen für das Finanzgericht auch unter diese Kategorie.

Allerdings hat der Bundesfinanzhof jetzt das letzte Wort (Az: IX R 29/21). Wie das Verfahren vor dem obersten Finanzgericht ausgeht, ist offen. „Betroffene können mit Verweis auf das Verfahren Einspruch einlegen und Ruhen des Einspruchsverfahrens beantragen, wenn das Finanzamt Kautionen nicht als direkt abzugsfähige Werbungskosten akzeptiert“, sagt Michael Krumwiede.

Man muss noch wissen: Es gibt schon ein Urteil des Bundesfinanzhofs zu einem ähnlichen Fall (Az: IX R 38/03). Die obersten Finanzrichter ließen den Werbungskostenabzug hier nicht zu. Wichtig war in diesem Verfahren, dass die Wohnungen nach der Renovierung nicht weitervermietet werden sollten. Sie dienten der Selbstnutzung. „Möglicherweise stehen die Chancen auf den Werbungskostenabzug daher nicht ganz schlecht, wenn Abfindungszahlungen tatsächlich auch auf künftige Vermietungstätigkeiten abzielen“, so Krumwiede.

Abfindung vor dem Verkauf

Nun zahlen Vermieter solche Abfindungen auch häufiger, wenn sie ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen wollen. Leere Wohnungen und Häuser sind am Markt noch mehr gefragt als jene, die noch vermietet sind. Deshalb lohnt sich das für die Verkäufer. Dann stellt sich auch hier die Frage, wie die Leistung zu versteuern ist.

Die Mieter müssen in der Regel nichts bei ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Das hat der Bundesfinanzhof schon so gesagt (Az: IX R 89/95). „Leider kann im Gegenzug der Vermieter die Aufwendungen oft auch nicht geltend machen. Das Finanzamt begründet dies damit, dass er ja später einen höheren Gewinn erzielt“, so Krumwiede. Dies betrifft Verkäufer, die nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren das Objekt veräußern. „Anders sieht das bei Vermietern aus, die ihre Immobilien vor weniger als zehn Jahren angeschafft oder gebaut haben und sie frühzeitig abstoßen. Da sie ihren Gewinn versteuern, dürfen sie die Abfindungen unter Umständen als Werbungskosten oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten absetzen“, so Krumwiede.