Immobilienfinanzierung: Wenig Eigenkapital kostet Zinsen

(dpa) Für Immobilien müssen Käuferinnen und Käufer immer tiefer in die Tasche greifen. Die Preise für Eigentumswohnung und Häuser steigen seit Jahren. Häufige Folge: Vielen gelingt es nicht, die empfehlenswerten 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich alle Nebenkosten anzusparen.

Einer Finanzierung muss das aber nicht im Wege stehen. Viele Geldinstitute bieten auch 100-Prozent-Finanzierungen an. Das kann allerdings ins Geld gehen, berichtet die Zeitschrift «Finanztest» (12/2021) der Stiftung Warentest.

Banken verlangen Zinsaufschlag

Je niedriger das Eigenkapital, desto höher ist auch der Zinssatz, den Banken für ihre Kredite verlangen. Wer also mehr als 90 Prozent des Kaufpreises finanziert, zahlt im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung 0,5 Prozentpunkte bis 1 Prozentpunkte mehr. Das kann die monatliche Rate um mehrere Hundert Euro anheben.

Dazu kommt: Auf den Kreditanteil, der 90 Prozent des Kaufpreises übersteigt, zahlen Kundinnen und Kunden mitunter Zinsen wie bei einem Dispokredit. Beispiel: Die Immobilie kostet 400.000 Euro. Für einen Kredit von 360.000 Euro (90 Prozent des Kaufpreises) verlangt ein Anbieter 1,41 Prozent Zinsen bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Im ersten Jahr werden hier also 5076 Euro an Zinsen fällig.

Für einen Kredit über 380.000 Euro (95 Prozent des Kaufpreises) verlangt der gleiche Anbieter schon 1,85 Prozent Zinsen. Die Summe, die im ersten Jahr an Zinsen fällig wird, steigt damit auf 7030 Euro.

Das heißt im Ergebnis: Für 20 000 Euro mehr verlangt die Bank 1954 Euro Zinsen im Jahr. Das entspricht laut «Finanztest» einem Zinssatz von 9,77 Prozent.

Die Gefahr einer Zinserhöhung reduzieren

Wichtig für Kreditnehmer: Bei einer hohen Kreditfinanzierung ist eine lange Zinsbindung ratsam. Wenn die Zinsbindung bereits nach zehn Jahren ausläuft, sind die Kreditschulden oft noch so hoch, dass die Monatsraten nach einer deutlichen Zinserhöhung unerschwinglich wären.

Käuferinnen und Käufer sollten zudem mindestens drei Prozent des Kredits im Jahr tilgen. So wird das fehlende Eigenkapital durch die Tilgung zügig nachgespart.