Die Bauzinsen sinken: Was Anleger jetzt über Betongold wissen sollten
Jürgen LutzErst war die EZB an der Reihe, dann die Federal Reserve: Die Notenbanker in Europa und den USA haben die Leitzinsen um je 0,5 Prozentpunkte nach unten geschraubt. Zuvor schon sind die Renditen von Anleihen mit längerer Laufzeit gesunken. Diese Zinssenkungen auf breiter Front drücken die Kosten für Baudarlehen und Immobilienkäufe spürbar. Stellt sich die Frage: Sind Immobilien zur Kapitalanlage wieder lukrativ?
In Sachen Immobilien herrscht bei vielen Nutzern und Anlegern große Verwirrung: Wer eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, um selbst darin zu wohnen, sollte bei der Finanzierung zwar auch mit spitzem Stift rechnen. Doch die eigenen vier Wände bieten vielen Menschen etwas, dass sich aus ihrer Sicht mit Geld kaum aufwiegen lässt. Dazu gehört etwa die Unabhängigkeit von einem Vermieter und damit die Gewissheit, bis zum Lebensende einen festen Wohnort zu haben.
Bei vermieteten Immobilien zählen nur Zahlen
Anders sieht es aus, wenn es um Immobilien als Kapitalanlage geht. „In diesem Fall geht es ausschließlich um die Frage, ob eine Immobilie zur Vermietung in Sachen Ertrag und Risiko die beste Variante für einen Anleger darstellt oder ob nicht doch bessere Alternativen existieren“, sagt Mathias Lebtig von Financial Planning Asset Management in Freiburg. Aus seiner Sicht haben Privatanleger nicht selten eine unrealistische Vorstellung von den Renditen, die sich während der Vermietung und bei einem möglichen späteren Verkauf der Immobilie erzielen lassen. „Das dürfte vor allem durch die letzten zehn Jahre bedingt sein, in denen die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen sind als im langfristigen Mittel“, so der unabhängige Vermögensverwalter.
Wertsteigerung liegt im Mittel bei drei Prozent
Eine realistische Einschätzung bietet daher der Blick in die Statistik. Zuverlässige Daten hat etwa der Informationsdienst Bulwiengesa, der die Wertentwicklung von Immobilien in 125 deutschen Städten misst und die Daten der Bundesbank zur Verfügung stellt. Demnach sind seit 1990, dem Jahr der Wiedervereinigung, die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in West- und Ostdeutschland jährlich um drei Prozent gestiegen. Das läuft in 34 Jahren auf eine Wertsteigerung von 170 Prozent hinaus. Der weltweite Aktienmarkt (MSCI World) brachte es ohne Dividenden auf ein Plus von 590 Prozent, der DAX-Kursindex immerhin auf 390 Prozent. „Mit einem Wertzuwachs von kaum einem Drittel des MSCI World können Immobilien bei der Rendite nicht mit Aktien mithalten“, sagt Andreas Görler von Wellinvest mit Sitz in Berlin, Hamburg und Rostock.
Können es die Mieterträge „rausreißen“?
Bleibt der Blick auf die Mieterträge und auf die Mietrendite. Die Brutto-Mietrendite ist zwar nicht so akkurat wie die Netto-Mietrendite, gibt aber eine erste Orientierung, ob sich ein Immobilien-Investment lohnen könnte. „Dazu wird die Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Sie sollte bei mindestens fünf Prozent liegen, weil davon noch weitere Kosten abgehen“, erklärt Mathias Lebtig. Zu diesen weiteren Kosten gehören nicht umlagefähige Ausgaben für die Hausverwaltung, die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie sowie die Instandhaltungsrücklage, um für spätere Reparaturen gewappnet zu sein. „Nach dem Abzug dieser Kosten von der Jahres-Kaltmiete erhält man den Reinertrag – also das, was man als Vermieter tatsächlich verdient. Teilt man den Reinertrag durch die gesamten Investitionskosten, kennt man die Netto-Mietrendite“, sagt Andreas Görler. Zu den Investitionskosten gehören auch die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für Makler und Notar.
Netto-Mietrendite liegt bei rund drei Prozent
Nach Angaben des Postbank Wohnatlas 2024 liegt die durchschnittliche Netto-Mietrendite in Deutschland aktuell bei 3,2 Prozent. Das klingt zwar ordentlich, sollte aber mit den Alternativen verglichen werden. So lag die Dividendenrendite der DAX-Aktien im letzten Jahr bei 3,4 Prozent und damit einen Tick höher als bei Betongold. Und der amerikanische S&P 500-Index hat aktuell zwar eine geringere Dividendenrendite, weist aber seit 1990 einen Wertzuwachs ohne Dividenden von 1.380 Prozent auf. Übrigens: Wo die Netto-Mietrendite niedriger ist als der Durchschnitt, sind meist die Kaufpreise der Immobilien und damit die Wertentwicklung höher – etwa in Metropolen. Wo die Rendite indes höher ausfällt, sind meist die Kaufpreise niedriger – etwa auf dem flachen Land, weil Leerstand wegen geringer Mietnachfrage droht oder größere Investitionen nötig sind.
Gute Alternativen zur Einzel-Immobilie
Einzel-Immobilien hinken in Sachen Wertentwicklung den breiten Aktienmärkten über längere Zeiträume also spürbar hinterher, während die Netto-Mietrendite mit der Dividendenrendite von Aktien aktuell in etwa mithalten kann. Unterm Strich lässt sich sagen, dass Anleger, die attraktive Renditen erzielen wollen, mit anderen Anlageklassen wie Aktien daher besser bedient sind. Dies gilt umso mehr, als Einzel-Immobilien größere Risiken aufweisen, als Betongold-Fans bewusst ist. Das heißt nicht, dass Anleger auf Immobilien verzichten müssen. Es gibt Alternativen, bei denen die Streuung besser und die Kosten niedriger sind als bei Einzel-Immobilien.
Mit diesen Indexfonds (ETF) investieren Anleger breit gestreut in Immobilien
Die schnellen und starken Zinsanhebungen durch die Notenbanken in den Jahren 2022/23 haben die Aktien von Immobilienunternehmen und Real Estate Investment Trusts unter Druck gesetzt. Im Gegenzug können sich Anleger jetzt recht günstig entsprechende ETFs ins Depot legen. Im Falle weiterer Zinssenkungen dürften deren Kurse vermutlich wieder steigen. Die aufgeführten ETFs enthalten zwischen 56 und 337 Positionen und gewährleisten damit eine breite Streuung im Immobiliensektor in Europa, den USA oder weltweit.
ETF | ISIN | Kosten | Wertzuwachs 3 J. |
iShares European Property Yield | IE00B0M63284 | 0,40 % | minus 19,0 % |
Xtrackers Developed Europe Real Estate | LU0489337690 | 0,33 % | minus 17,8 % |
iShares US Property Yield | IE00B1FZSF77 | 0,40 % | plus 13,1 % |
HSBC FTSE NAREIT Developed Markets | IE00B8GF1M35 | 0,24 % | plus 3,0 % |
iShares Developed Markets Property Yield | IE00B1FZS350 | 0,59 % | plus 1,9 % |
SPDR Dow Jones Global Real Estate | IE00B1FZS350 | 0,40 % | plus 3,4 % |
VanEck Global Real Estate | NL0009690239 | 0,25 % | plus 7,4 % |
*ETF geordnet nach Anlageregion / nur ETF mit (vollständiger) Replikation / keine Swap-ETF
Quelle:Quelle: justetf.com / Stand: 24.9.2024 / Recherche: Jürgen Lutz