Vermieter rechnen sich ihre Immobilie schön

Jahrelang sind die Preise für Immobilien in den meisten Regionen in Deutschland explodiert. Jetzt hat sich der Trend umgekehrt. „Der mehr als zehnjährige Anstieg der Kaufpreise ist beendet“, resümierten die sogenannten Immobilienweisen Anfang des Jahres in ihrem Frühjahrsgutachten zum deutschen Immobilienmarkt.

Immobilien-Kaufpreise der vergangenen 12 Monate

Das Immobilienportal Immowelt hat ermittelt, dass in 106 von 117 untersuchten Stadt- und Landkreisen in Süddeutschland die durchschnittlichen Kaufpreise in den vergangenen zwölf Monaten um bis zu 15 Prozent gesunken sind. Selbst in Städten wie München oder Stuttgart, in denen die Preise lange Zeit nur eine Richtung kannten, verlieren vor allem ältere Häuser und Wohnungen an Wert. Im Bodenseekreis und im Landkreis Tuttlingen sind die Preise laut Immowelt zwischen Juni 2022 und Juni 2023 um mehr als 7 Prozent gefallen. In Konstanz und Ravensburg sogar um rund 8 Prozent. Etwas stabiler waren die Landkreise Waldshut, Schwarzwald-Baar oder Emmendingen mit einem Minus zwischen 4 und 5 Prozent.

Gleichzeitig steigen vor allem in den größeren Städten die Mieten weiter an. Sinkende Preise bei steigenden Mieten bedeutet eine höhere Rendite. Für Immobilienanleger eigentlich eine gute Ausgangslage, um zu investieren.

Rendite vermieteter Wohnungen wir überschätzt

Doch: „In der Praxis rechnen sich viele Anleger ihre Immobilieninvestition schön und überschätzen die Rendite ihrer vermieteten Eigentumswohnung“, weiß Michael Thaler, Vorstand der TOP Vermögen in München. Der Grund: Sie rechnen meist zwar die nicht umlagefähigen Nebenkosten und die Zinsen für ein Darlehen als Kosten, nicht aber Rücklagen für Mietausfälle, Modernisierungen und Reparaturen. „Insbesondere das sogenannte Ausfallwagnis kalkulieren viele Eigentümer nicht“, sagt Thaler. Wenn ein Mieter mal nicht zahlt oder man einen der berüchtigten Mietnomaden bekommt, rauscht die Rendite oft in den Keller. „Wer keine böse Überraschung erleben will, rechnet Zeiten für Renovierungen und dass die Wohnung mal ein paar Monate leer steht, ein“. Politische Entscheidungen wie die Mietpreisbremse oder die momentan viel diskutierten Auflagen für mehr Klimaschutz können die Mieterträge zusätzlich aufzehren und die Ertragschancen senken. In guten Lagen sollte dieses Risiko mit 1 bis 2 Prozent der Mieteinnahmen berücksichtigt werden, rät Thaler. In Regionen mit hoher Abwanderung müsse man mit bis zu 5 Prozent rechnen.

Real gerechnet, machten in der Vergangenheit viele Immobilienbesitzer mit ihrer Altersvorsorge aus Beton ein Minusgeschäft. Die Immobilienweisen ermittelten, dass durch den starken Anstieg der Kaufpreise im letzten Jahrzehnt die Renditen für Wohnungsvermietungen kaum über 2 bis 3 Prozent lagen. „Das ist zwar besser als die Nullzinsen, die es lange Zeit auf festverzinsliche Anlagen gab. Allerdings bieten heute Banken schon auf Fest- und Tagesgelder mehr als 3 Prozent Zinsen“, erinnert Thaler.

Wovon hängt der Wert einer Immobilie ab?

Um beim Immobilienkauf nicht zu viel zu bezahlen, müssen Anleger den richtigen Wert des Objektes einschätzen können. „Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab“, weiß Rainer Laborenz, Geschäftsführer der Azemos Vermögensverwaltung in Offenburg.

Von Maklern wird dabei oft die Regel „Lage, Lage, Lage“ beschworen. Laborenz rät, sich zunächst die Region anzuschauen, in der die Immobilie liegt. Neben der wirtschaftlichen Stärke der Region sollte sie eine positive Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung aufweisen. Sinkende Einwohnerzahlen führen in einigen Gegenden dazu, dass immer mehr Wohnungen leer stehen. „Je kleiner der Markt ist, desto schwerer lässt sich eine Immobilie wieder verkaufen“, warnt Laborenz.

Das gelte in guten Lagen auch für ältere Gebäude, insbesondere, wenn sie noch mit einer Ölheizung ausgestattet sind, oder für eintönige Siedlungsbauten. Zudem sollte die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, mit dem Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sein. „Immobilien in Gegenden mit einer guten Infrastruktur und einer starken Wirtschaft erzielen höhere Preise“, weiß Laborenz.

Wie Lage den Preis einer Immobilie beeinflusst

Bei der Mikrolage sollten Käufer dann die unmittelbare Umgebung der Immobilie betrachten. Dabei spielen die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen und anderen wichtigen Einrichtungen eine Rolle. Auch hier gelte: Passen alle Rahmenbedingungen, sind die Immobilien in der Regel teurer. Es lassen sich aber auch höhere Mieten erzielen und das Risiko eines Leerstands ist geringer. Zudem sollte die Immobilie dem neuesten energetischen Standard entsprechen, um teure Sanierungen zu ersparen.

Um den Wert zu ermitteln, helfen sogenannte Immobilienrechner von Portalen wie PlanetHome. Diese würden zumindest eine grobe Einschätzung ermöglichen, so Laborenz. Dennoch sollten Käufer vor der Entscheidung bei Maklern, Banken und Gutachtern anfragen, um den Marktwert zu ermitteln.

Generell abraten vom Immobilienkauf will Laborenz nicht. „Bei der Altersvorsorge sollten Immobilien berücksichtigt werden. Mietfreies Wohnen oder zusätzliche Mieteinnahmen können das Leben im Alter deutlich entspannter machen“. Allerdings warnt er vor übereilten Kaufentscheidungen. „Wer heute zu aktuell meist noch überteuerten Preisen kauft, kann auf viele Jahre nicht realistisch mit einem Inflationsschutz rechnen, sondern muss die Sinnhaftigkeit der Investition voll auf die Mietrendite abstellen“, sagt Laborenz. Doch müssen Anleger genau rechnen, wie unsere Beispielrechnung zeigt (siehe Kasten).

So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie: Nach der Inflation bleibt meist nichts übrig

Eigentumswohnung, 60 Quadratmeter, gute Lage, gute Ausstattung.
Kaufpreis (inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, Makler)	330.000 €
Mieteinnahmen pro Jahr	10.800 €
Bruttorendite (Mieteinnahmen /Kaufpreis)	3,27 %
./. nicht-umlagefähige Nebenkosten (pro Jahr): Verwaltergebühren, Abschluss und Prüfkosten, Kontoführung	730 €
Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen (Baukosten* x 1,5) / 80 Jahre                                                    *lt. Statistischem Bundesamt ca. 2.034 €/qm (2021)	2.290 €
./. Wagniskosten (pro Jahr): Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis	1.600 €
Nettoergebnis (Mietertrag nach Abzug der Kosten)	6.180 €
Nettorendite vor Wertzuwachs, Steuern, Finanzierung	1,9 %
./. Inflation (Durchschnitt der letzten 10 Jahre):	1,9 %
Reale Rendite	0 %

Autor: Alexander Heintze/VBank