Grundsteuer-Reform: Neue Bürokratie für Immobilieneigentümer

Eva Neuthinger

24.04.2022

Foto: M. Schuppich - stock.adobe.com

Praxisinhaber wie private Haus- und Grundeigentümer müssen jetzt alle Unterlagen rund um ihre Immobilien zusammen suchen. Ab Juli erwartet das Finanzamt eine sogenannte Feststellungserklärung. Auf deren Grundlage berechnet sich künftig die Grundsteuer. Welche Vorbereitungen zu treffen sind und was auf Sie zukommt.

Das Bundesverfassungsgericht hat den Schlussstrich gezogen: Schon im April 2018 kippten die Karlsruher Richter die bisherige Grundsteuer, weil sie – so wie sie momentan berechnet wird – nicht mehr mit dem Grundgesetz zu vereinbaren ist. Bis Ende 2019 musste die damalige Bundesregierung eine Neuregelung auf die Beine stellen, die ab 2025 greift. Jetzt startet die erste Runde der Grundsteuer-Reform. Rund 36 Millionen Grundstücke und Immobilien werden neu bewertet. Die Einheitswerte, die jeder kennt, wird es ab 2025 nicht mehr geben. Diese wurden seit 1965 nicht mehr angepasst, sie sind veraltet. Die Richter monierten, Grund- und Immobilieneigentümer würden ungleich behandelt.

Bürokratie für die Eigentümer

Jeder Eigentümer – ob Praxisinhaber, Vermieter oder privater Selbstnutzer – muss zwischen 01.07.2022 und 31. Oktober 2022 über das Portal www.elster.de eine Feststellungserklärung abgeben. Hier erwartet das Finanzamt umfangreiche Angaben zum Grundstück und zur Immobilie. Was genau anzugeben ist, hängt vom Bundesland ab. In Folge erhalten die Eigentümer einen Bescheid, in dem die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer steht. Ab 2025 ist die neue Grundsteuer dann zu zahlen.

Die Modelle der Grundsteuer-Reform

Das Bundesland Bayern wie auch Baden-Württemberg und einige wenige andere Länder entschieden sich für eine einfache Version der Reform – das sogenannte Flächenmodell.

Die einfache Variante: Das Flächenmodell

Eigentümer in Bayern zum Beispiel müssen für ihre Betriebsimmobilien und Grundstücke wie auch für ihre privaten Objekte die Fläche ihres Hab und Guts kennen. Nun werden jene, die zum Beispiel einen Altbau haben, diese Daten möglicherweise nicht parat haben – oft fehlen die Baupläne. „In solchen Fällen muss man sich diese entweder beim Grundbuchamt beschaffen oder Hand anlegen und selbst messen. Am besten wählt man dafür eine professionelle Lasermessung für genaue Angaben“, sagt Bernd Sandtner, Steuerberater und geschäftsführender Partner der Kanzlei HSP Sandtner & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB im bayerischen Berching, Mitglied in der bundesweiten HSP Gruppe. Seine Kanzlei übernimmt solche Messungen für die Mandanten.

Wer sich als Praxischef den Stress mit der Datenübermittlung ersparen will, kann einen Steuerberater beauftragen. Dieser wickelt im Zweifel das gesamte Prozedere fristgerecht für den Eigentümer ab – inklusive der Grundsteuererklärung.

Das komplexe Bundesmodell

Weitaus komplizierter läuft es in jenen Ländern, die das sogenannte Bundesmodell anwenden. Das sind etwa Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz oder Sachsen-Anhalt und Berlin. Hier wird zwischen Betriebsimmobilien, Vermietungsobjekten und selbst genutzten Häusern und Wohnungen unterschieden. Das Finanzamt will die Anzahl der Quadratmeter wissen sowie die Bodenrichtwerte bei Grundstücken und die durchschnittliche Nettokaltmiete. Für unbebaute Grundstücke können die Städte und Gemeinden eine separate Steuer erheben, die sogenannte Grundsteuer C oder Baulandsteuer.

Was Sie zur Grundsteuer-Reform wissen müssen
Die Bundesländer haben unterschiedliche Verfahren, wie sie die neue Grundsteuer festlegen. Grundsätzlich aber sollen Praxisinhaber und private Immobilieneigentümer über das Portal www.elster.de ab Juli ihre Feststellungserklärung einreichen. Anmeldung: Zwischen dem 01. Juli 2022 und dem Stichtag 31. Oktober 2022 nehmen die Finanzämter über das Portal www.elster.de die Feststellungserklärungen an. Wer zu spät ist, muss mit Zuschlägen rechnen. Nur in einzelnen Fällen soll es möglich sein, die Angaben in der Papierform einzureichen. Das hängt vom Bundesland ab. Die Verfahren: Beim Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern gilt, werden Grundstücke und Gebäude getrennt erfasst. Bei Gebäuden müssen die Eigentümer das Baujahr, die Gebäudeart und die Herstellungskosten wissen. Auch nachträgliche Um- und Anbauten sind zu berücksichtigen. Bei Grundstücken im Betriebsvermögen brauchen die Eigentümer die Bodenrichtwerte der Gemeinden. Bei Häusern und Wohnungen, die vermietet sind, zählt eine fiktive Nettokaltmiete. Das Flächenmodell in Bayern basiert auf der Anzahl der Quadratmeter. Aber nicht jeder Zentimeter zählt mit. Speicher oder Keller sind in der Regel keine Wohnfläche, aber Bruttogeschossflächen – außer sie sind ausgebaut. Balkone oder Terrasse werden anteilig mit einem Viertel der Fläche berücksichtigt. Bei Schrägen ab einer Höhe von einem Meter rechnet der Fiskus die Fläche voll an, sonst nur zur Hälfte. Wobei: Man rundet die Anzahl der Quadratmeter unterm Strich ab. Vor allem bei gemischt genutzten Gebäuden – wenn der Arzt im gleichen Haus wohnt, in dem er die Praxis hat –wird es kompliziert. Flächenangaben finden sich in der Regel in den Bauplänen oder in den Exposés der Immobilien sowie in den Angaben zur Gebäudeversicherung. Die Steuer: Die Kommunen sollen insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher. Experten gehen aber davon aus, dass in der Regel Immobilien und Flächen in den Ballungsgebieten unterm Strich höher besteuert werden als bisher. Das hängt aber auch vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab, den diese weiterhin selbst festlegt. Tendenziell ist davon auszugehen, dass dieser in den kommenden Jahren eher steigt als sinkt.

Was Sie zur Grundsteuer-Reform wissen müssen

Die Bundesländer haben unterschiedliche Verfahren, wie sie die neue Grundsteuer festlegen. Grundsätzlich aber sollen Praxisinhaber und private Immobilieneigentümer über das Portal www.elster.de ab Juli ihre Feststellungserklärung einreichen.

Anmeldung: Zwischen dem 01. Juli 2022 und dem Stichtag 31. Oktober 2022 nehmen die Finanzämter über das Portal www.elster.de die Feststellungserklärungen an. Wer zu spät ist, muss mit Zuschlägen rechnen. Nur in einzelnen Fällen soll es möglich sein, die Angaben in der Papierform einzureichen. Das hängt vom Bundesland ab.

Die Verfahren: Beim Bundesmodell, das in den meisten Bundesländern gilt, werden Grundstücke und Gebäude getrennt erfasst. Bei Gebäuden müssen die Eigentümer das Baujahr, die Gebäudeart und die Herstellungskosten wissen. Auch nachträgliche Um- und Anbauten sind zu berücksichtigen. Bei Grundstücken im Betriebsvermögen brauchen die Eigentümer die Bodenrichtwerte der Gemeinden. Bei Häusern und Wohnungen, die vermietet sind, zählt eine fiktive Nettokaltmiete.

Das Flächenmodell in Bayern basiert auf der Anzahl der Quadratmeter. Aber nicht jeder Zentimeter zählt mit. Speicher oder Keller sind in der Regel keine Wohnfläche, aber Bruttogeschossflächen – außer sie sind ausgebaut. Balkone oder Terrasse werden anteilig mit einem Viertel der Fläche berücksichtigt. Bei Schrägen ab einer Höhe von einem Meter rechnet der Fiskus die Fläche voll an, sonst nur zur Hälfte. Wobei: Man rundet die Anzahl der Quadratmeter unterm Strich ab. Vor allem bei gemischt genutzten Gebäuden – wenn der Arzt im gleichen Haus wohnt, in dem er die Praxis hat –wird es kompliziert.

Flächenangaben finden sich in der Regel in den Bauplänen oder in den Exposés der Immobilien sowie in den Angaben zur Gebäudeversicherung.

Die Steuer: Die Kommunen sollen insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher. Experten gehen aber davon aus, dass in der Regel Immobilien und Flächen in den Ballungsgebieten unterm Strich höher besteuert werden als bisher. Das hängt aber auch vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab, den diese weiterhin selbst festlegt. Tendenziell ist davon auszugehen, dass dieser in den kommenden Jahren eher steigt als sinkt.