Für wen lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie?

A&W Redaktion

18.11.2022

Im Interview mit ARZT & WIRTSCHAFT spricht Ingo Schweitzer, Vorstand der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren, über die Vor- und Nachteile eines Immobilien-Teilverkaufs.

Immer häufiger stößt man derzeit auf Werbung von Firmen für einen Teilverkauf der Immobilie. Ist das ein Modell, dass Sie Ihren Kunden empfehlen?

Ingo Schweitzer: Das Modell eignet sich meiner Meinung nach nur für eine sehr kleine Zielgruppe. Ältere Menschen, die eine abbezahlte Immobilie, aber keine Kinder oder sonstige Erben haben, können so Nutzen aus ihrem Heim ziehen, für das sie meist lange gespart haben. Auch für Eigentümer, bei denen die Kinder nicht auf das Erbe angewiesen sind, kann der Teilverkauf eine Alternative sein.

Was sind denn die Nachteile des Modells?

Ingo Schweitzer: Als ehemaliger Eigentümer zahlen Sie für den verkauften Teil ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Mit-Eigentümer. Diese „Miete“ kann über die Jahre ganz schön teuer werden und den Verkaufspreis weiter schmälern. Zudem kommen oft noch Gebühren wie ein „Durchführungsentgelt“ hinzu, wenn später einmal der verbleibende Teil der Immobilie verkauft wird.

Außerdem bleibt der Alt-Eigentümer für alle Instandhaltungsausgaben verantwortlich. Man sollte also genau rechnen, ob sich so ein Teilverkauf lohnt.

Was ist denn die Alternative?

Ingo Schweitzer: Eine einfache und zumeist günstige Möglichkeit, mehr Geld für Wünsche zu haben, ohne das Haus oder die Wohnung verkaufen zu müssen, ist der klassische Immobilienkredit. Bei einer abbezahlten Immobilie beleihen Banken oft bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Das Geld lässt sich dann frei verwenden. Wer keine Erben hat, kann auch einen endfälligen Kredit vereinbaren. Dann fallen während der Laufzeit nur die Zinsen an. Der Kredit wird erst mit dem Verkauf des Hauses getilgt.

Da gibt es aber das Argument, dass Banken bei älteren Eigentümern mit Hinweis auf regulatorische Vorgaben keine Darlehen mehr vergeben.

Ingo Schweitzer: Das stimmt in der Praxis so nicht. Es gibt durchaus Banken und Finanzierungspartner, die Immobilienkredite auch an Kunden im fortgeschrittenen Lebensabschnitt vergeben. Ein unabhängiger Experte kann hier bei der Suche und der Verhandlung der Konditionen unterstützen.

Wie bestimme ich den heutigen Wert meiner Immobilie?
Wie viel ist eine Immobilie wert? Darüber gehen die Meinungen vor allem bei einem Kauf oder Verkauf oft weit auseinander. Der Eigentümer sieht in dem Haus oder der Wohnung oft einen ideellen Wert, etwa weil er darin aufgewachsen ist. Außerdem hat er ja über die Jahre viel Arbeit und Geld hineingesteckt. Der Käufer sieht dagegen, was er alles umbauen und modernisieren will und zieht diese Kosten vom Wert ab. Darum ist es sinnvoll, einen unabhängigen Immobilienfachmann den Wert einer Immobilie bestimmen zu lassen. Am günstigsten ist das, indem man einen Makler beauftragt. Dieser schätzt den Wert zumeist kostenlos anhand von Erfahrungswerten. Einige Makler setzen dabei einen höheren Preis an, in der Hoffnung, von dem Verkäufer den Auftrag zu bekommen. Andere gehen zu niedrig heran, in der Hoffnung, das Objekt schnell und damit ohne viel Arbeit verkaufen zu können. Sinnvoll ist es daher, sich zwei oder drei Einschätzungen zu holen und dann einen Mittelwert zu bilden. Wer einen möglichst genauen Wert haben möchte, etwa weil die Immobilie vererbt wurde und nun das Finanzamt die Erbschaftssteuer festsetzt, oder der Verkaufserlös ohne Streit unter den Erben aufgeteilt werden soll, sollte einen Gutachter beauftragen. Freie Immobiliensachverständige und Sachverständige sind günstiger, erstellen aber keine Wertgutachten, die etwa vom Finanzamt oder vor Gericht anerkannt werden. Dafür gibt es staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Die Kosten liegen meist zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes.

Wie bestimme ich den heutigen Wert meiner Immobilie?

Wie viel ist eine Immobilie wert? Darüber gehen die Meinungen vor allem bei einem Kauf oder Verkauf oft weit auseinander. Der Eigentümer sieht in dem Haus oder der Wohnung oft einen ideellen Wert, etwa weil er darin aufgewachsen ist. Außerdem hat er ja über die Jahre viel Arbeit und Geld hineingesteckt. Der Käufer sieht dagegen, was er alles umbauen und modernisieren will und zieht diese Kosten vom Wert ab.

Darum ist es sinnvoll, einen unabhängigen Immobilienfachmann den Wert einer Immobilie bestimmen zu lassen. Am günstigsten ist das, indem man einen Makler beauftragt. Dieser schätzt den Wert zumeist kostenlos anhand von Erfahrungswerten. Einige Makler setzen dabei einen höheren Preis an, in der Hoffnung, von dem Verkäufer den Auftrag zu bekommen. Andere gehen zu niedrig heran, in der Hoffnung, das Objekt schnell und damit ohne viel Arbeit verkaufen zu können. Sinnvoll ist es daher, sich zwei oder drei Einschätzungen zu holen und dann einen Mittelwert zu bilden.

Wer einen möglichst genauen Wert haben möchte, etwa weil die Immobilie vererbt wurde und nun das Finanzamt die Erbschaftssteuer festsetzt, oder der Verkaufserlös ohne Streit unter den Erben aufgeteilt werden soll, sollte einen Gutachter beauftragen. Freie Immobiliensachverständige und Sachverständige sind günstiger, erstellen aber keine Wertgutachten, die etwa vom Finanzamt oder vor Gericht anerkannt werden. Dafür gibt es staatlich anerkannte Immobiliengutachter. Die Kosten liegen meist zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes.

Autor: Alexander Heintze