Werden Indexmietverträge in der Krise zur Falle?

Indexmietverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel zwischen Vermieter und Mieter. In ihr wird eine Mieterhöhung zum Beispiel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes geknüpft. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch die vereinbarte Grundmiete.

Damit die Miete sich nicht zu häufig ändert, wird ein Schwellenwert für die Steigerung (meist 5 oder 10 Prozent) vereinbart. Wird dieser Schwellenwert erreicht, beginnt der Anspruch auf Zahlung der verminderten oder erhöhten Miete.

„Die Klausel zur Mietsteigerung kann sich statt auf Prozentangaben auch auf die Punkte des Verbraucherpreisindex beziehen. Dann müssen die Punkte der Steigerung in Prozent umgerechnet werden“, sagt Thomas Bischoff, Fachanwalt für Medizinrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht bei der Prof. Dr. Bischoff & Partner Steuerberatungsgesellschaft für Ärzte mbH.

Manche Verträge regeln, dass die Miete erst dann erhöht oder auch gesenkt werden kann, wenn eine der Parteien dies schriftlich verlangt hat. In der Regel ist das der Vermieter.

Auch rückwirkende Erhöhungen der Miete sind durch den Indexmietvertrag möglich. Allerdings verjährt die Möglichkeit für Mieterhöhungen nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12. des Jahres, in dem der Verbraucherpreisindex den Schwellenwert überschritten hat.

Sogar eine wiederholte Mieterhöhung kann möglich sein, wenn der Index nach der letzten Erhöhung erneut um den im Vertrag vereinbarten Schwellenwert gestiegen ist.

Wichtig zu wissen für Praxisinhaber: Bei Wohnraummietverträgen ist die Mieterhöhung nur einmal jährlich möglich. Für Geschäftsraummietverträge gilt diese Regelung nicht. Praxismietverträge können also sehr wohl eine wiederholte Mieterhöhung nach sich ziehen.

Virchowbund-Tipp: Das ist nicht der einzige Punkt, indem sich ein Praxismietvertrag von anderen gewerblichen oder Wohn-Mietverträgen unterscheidet. Mehr Informationen finden Sie auf der Webseite des Virchowbundes unter Praxismietvertrag. Als Mitglied im Virchowbund können Sie dort auch eine Vorlage für einen arztfreundlichen Mietvertrag herunterladen.

Nach Erfahrung des Virchowbundes werden die Indexsteigerungen auch nicht immer 1:1 an den Mieter weitergegeben. Zwar hat der Vermieter das Interesse, die Miete im Wert an den Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Zinsen hat er aber im Regelfall über Jahre festgeschrieben. Sie ändern sich nicht gemeinsam mit dem Lebenshaltungskostenindex. Und der Vermieter hat häufig das Interesse, den Arzt als Mieter nicht zu verlieren.

Und sogar fallende Mieten sind nicht unrealistisch. Dann können Mieter von sinkenden Kosten profitieren. Im Virchowbund-Praxismietvertrag ist dafür z. B. mit einer Klausel vorgesorgt, die besagt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter nach einer bestimmten Zeit einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen können. Dieser Miet-Sachverständige stellt dann für die Zukunft fest, welche Miete angemessen ist.

„Ein Indexmietvertrag ist also per se nichts Schlechtes. Wichtig sind die vertraglichen Details“, sagt Andrea Schannath, die Justitiarin des Virchowbundes. Ihr zufolge kommt es vor allem auf drei Punkte an:

• Höhe des Schwellenwertes zur Indexsteigerung
• Schutzzeit: Mindestzeit von z. B. 2 bis 5 Jahren, in denen die Miete auch bei Indexsteigerung festgeschrieben ist
• Sachverständigengutachten als Option für Mieter und Vermieter

„Deshalb bindet z. B. unser Praxismietvertrag für niedergelassene Ärzte die Indexmiete an Schutzzeiten. Wenn die Preise sinken, kann auch die Miete wieder sinken“, erklärt die Virchowbund-Justitiarin.

Alternativ ist auch eine Staffelmiete möglich. Die Staffelmiete führt dazu, dass die Miete nach einem bestimmten Zeitraum um einen festen Preis steigt, z. B. alle 3 Jahre um 50 Cent pro m².

Weitere Informationen rund um Praxismietvertrag, bauliche Anforderungen an Praxisräume und wirtschaftliche Praxisführung bietet der Virchowbund auf seiner Homepage. Mitglieder im Verband erhalten vergünstigte Konditionen bei steuerlichen und wirtschaftlichen Fachberatungen bei der Kanzlei Prof. Dr. Bischoff & Partner Steuerberatungsgesellschaft für Ärzte mbH. Die Kanzlei ist u. a. auf Ärzte und Zahnärzte spezialisiert.