Zwangsversteigerungen: Lohnendes Immobiliengeschäft für Praxisinhaber?

Auf der Suche nach einer neuen Immobilie für die eigene Praxis stoßen Niedergelassene möglicherweise auch auf Angebote, bei denen es sich um eine Zwangsversteigerung handelt. Die findet zum Beispiel statt, wenn eine Person die Darlehensraten für eine Immobilie nicht mehr aufbringen kann und der Gläubiger (in diesem Fall die Bank) auf die Immobilie zurückgreift, um so seinen Zahlungsanspruch durchzusetzen.

Auch bei Privatinsolvenzen kann es dazu kommen, dass Insolvenzverwalter das Eigenheim des Schuldners pfänden und zwangsversteigern. Das Verfahren zur Zwangsversteigerung des Objekts landet dann beim örtlich zuständigen Amtsgericht, welches als Vollstreckungsgericht dazu befugt ist. Hier werden auch Versteigerungstermine bekannt gegeben, entweder durch einen Aushang oder durch eine amtliche Bekanntmachung auf dem Internetportal für Zwangsversteigerungstermine.

So informiert das Amtsgericht über eine Zwangsversteigerung

Die Webseite listet alle bevorstehenden Termine aus den 16 Bundesländern auf. Nach § 43 des Gesetzes zur Zwangsversteigerung sind die Gerichte dazu angehalten, mindestens sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin diesen öffentlich bekanntzumachen.

Die amtliche Mitteilung soll dazu dienen, Interessenten einen ersten Überblick über das zu versteigernde Objekt zu geben: Sie beschreibt unter anderem die Immobilie im Detail, auch anhand von Bildern, und zeigt deren Verkehrswert. Über Informationen zum Gläubiger können sich potenzielle Bieter auch ein genaueres Bild machen.

Der Verkehrswert wird durch ein Gutachten ermittelt, und beschreibt den Preis, den die Immobilie über eine Preisbildung auf dem freien Markt erzielen würde. Für zwangsversteigerte Objekte in Deutschland lag der Verkehrswert 2022 im Jahresdurchschnitt bei 280.870 Euro – das ergab eine Auswertung des Zwangsversteigerungsportals „Dein ImmoCenter“ in Zusammenarbeit mit dem Center for Real Estate Studies in Freiburg.

Ein vergleichsweise niedriger Verkehrswert könnte daher ein Indiz dafür sein, dass das Gebäude einen relativ schlechten Zustand aufweist und sanierungsbedürftig ist, was erhebliche Folgekosten nach sich ziehen kann.

Diesen Regeln folgen Zwangsversteigerungen

Außerdem ist es meist nicht ohne Weiteres möglich, die Immobilie vor dem gerichtlichen Zwangsversteigerungstermin zu besichtigen. Ein insolventer Eigentümer darf selbst entscheiden, ob er jemanden in seine Wohnung lässt oder nicht – das gilt auch für den gerichtlich beauftragten Gutachter. Ist die Besichtigung jedoch erlaubt und das Gutachten sorgfältig erstellt, kann eine Zwangsversteigerung auf der anderen Seite besonders lukrativ sein.

Denn bei der Auktion müssen Bietinteressenten nicht den Verkehrswert als Mindestgebot bieten. Damit der Versteigerungstermin nicht von Amts wegen beendet wird, ist mindestens die Hälfte des Verkehrswertes (5/10-Wertgrenze) als Gebot erforderlich – einschließlich möglicher bestehenbleibender Rechte, auf die das Amtsgericht explizit hinweist. Darunter fallen zum Beispiel Grundschulden oder Hypotheken.

Bei Geboten, die unter 70 Prozent des Verkehrswertes inklusive der bestehenbleibenden Rechte liegen (7/10-Wertgrenze), steht dem Gläubiger das Recht zu, die Auktion zu vertagen. Ist beim ersten Gerichtstermin wegen dieser Gebotsregelungen kein Zuschlag erteilt worden, so fallen die Wertgrenzen in einer darauffolgenden Versteigerung weg. Per Gesetz muss das zuständige Amtsgericht den neuen Termin innerhalb von drei bis sechs Monaten bestimmen.

Welche zusätzlichen Kosten fallen an?

Bei Immobilien zur Zwangsvollstreckung fallen keine Kosten für Makler und Notar an, dafür sind zur Auktion in der Regel Versteigerungsgebühren und eine Sicherheitsleistung nötig: Sie beträgt zehn Prozent des errechneten Verkehrswertes. Die Sicherheitsleistung können Bieter durch einen Bundesbankscheck, einen Verrechnungsscheck, eine Bankbürgschaft oder per Überweisung an die zuständige Landesjustizkasse erbringen.

Haben sich Bieter für die Versteigerung am Amtsgericht angemeldet, geht es ans Eingemachte: Innerhalb der Bietzeit von einer halben Stunde müssen die interessierten Käufer ihr Gebot abgeben, bis der Zuschlag fällt.

Das Gericht haftet nicht für Mängel am versteigerten Objekt, und auch nicht für eventuelle Fehler im dazugehörigen Gutachten. Neben dem Ausschluss der Mängelhaftung ist auch ein Rückgabe- oder Widerrufsrecht seitens des Käufers ausgeschlossen, womit der Höchstbietende das Risiko beim Kauf trägt.

Die weiteren Schritte nach dem Zuschlag

Dem Zuschlag folgt dann ein längeres Prozedere, um den Erwerb der Immobilie abzuwickeln: Nach zwei bis drei Monaten findet ein Verteilungstermin statt, bis dahin muss der Käufer sein Bargebot zuzüglich 4 Prozent Zinsen rechtzeitig an das Gericht überweisen. Sobald der Verteilungstermin rechtmäßig stattgefunden hat, kann ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen – vorausgesetzt, dem Vollstreckungsgericht liegt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und die Zahlung der Grunderwerbssteuer vor.

Um sämtliche Fristen einzuhalten und die Gebühren tragen zu können, sollten Praxisinhaber daher bei Interesse an einer Zwangsversteigerung genügend Eigenkapital mit sich bringen. Das gilt auch für Folgekosten, die nicht nur durch Baumängel entstehen können, sondern auch durch Schwierigkeiten bei der Wohnungsübergabe.

Im Extremfall könnte sich der Vorbesitzer der Wohnung weigern, das Gebäude zu räumen. Dann muss ein Gerichtsvollzieher zur Räumung her: Hier liegen die Kosten je nach Größe der Immobilie bei 2.500 bis 5.000 Euro – auch damit ist bei Zwangsversteigerungen zu rechnen.