Zinsfallen mit rechtzeitiger Anschlussfinanzierungen vermeiden

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind zuletzt deutlich gestiegen. Was bedeutet das für Eigentümer, deren Kredit in nächster Zeit ausläuft?

Michael Thaler: Wer sich nicht rechtzeitig um die Verlängerung eines Immobiliendarlehens kümmert, läuft Gefahr, in die Zinsfalle zu tappen. Das gilt vor allem, wenn Sie in der Niedrigzinsphase eine Immobilie auf Kredit erworben haben. Wer nicht massiv getilgt hat, hat heute noch einen großen Berg Schulden.

Können Sie das mit Zahlen verdeutlichen?

Thaler: Wer zum Beispiel im Sommer 2014 ein Darlehen über 250.000 Euro für eine Immobilie aufgenommen hat, bekam das Geld für etwas mehr als 2 Prozent Zinsen. Bei einer Tilgung von 2 Prozent hat er heute noch etwa 195.000 Euro Restschuld. Bei den aktuellen Zinsen von mehr als 3,5 Prozent steigt die monatliche Rate von rund 860 Euro auf mehr als 1.100 Euro. Für Eigentümer, die in den Jahren danach von noch günstigeren Zinsen profitierten, kann es noch deutlich teurer werden. Teilweise kann sich die monatliche Kreditrate verdoppeln.

Was sollten diese Käufer jetzt tun?

Thaler: Wer eine höhere Belastung fürchtet, sollte das Gespräch mit seiner Bank suchen. Das gilt auch, wenn der Kredit erst in einem oder in zwei Jahren ausläuft. Die Zinsen könnten dann noch höher sein. Daher sollte man sich schon jetzt um eine Anschlussfinanzierung kümmern, bevor die Finanzierung zum Problem wird.

Welche Lösungen gibt es da?

Thaler: Wer keine Wette auf vielleicht wieder sinkende Zinsen eingehen will, sollte mit einem Forward-Darlehen auf Nummer sichergehen. Dabei sichert man sich schon heute die Konditionen für ein Darlehen, das man erst in einigen Monaten braucht. Das gibt es nicht umsonst, aber die Aufschläge für die Absicherung sind gering.

Wie viel teurer ist ein solches Darlehen konkret?

Thaler: Wer sich die Zinsen heute für die Ablösung eines Darlehens in mehr als einem Jahr sichern möchte, zahlt meistens einen Aufschlag zwischen 0,01 und 0,03 pro Monat auf den heute gültigen Zins. Wer innerhalb der nächsten zwölf Monate ein neues Darlehen braucht, kommt deutlich günstiger weg. Manche Banken verzichten bei einer kurzen Forward-Zeit sogar ganz auf den Zinsaufschlag. Bei mehr als drei Jahren Restlaufzeit sollte man dagegen genau rechnen, ob sich so ein Vorratsdarlehen lohnt.

Oder auf sinkende Zinsen spekulieren?

Thaler: Das geht, ist aber riskant. Wir gehen nicht davon aus, dass wir dieses extrem günstige Zinsniveau in absehbarer Zukunft noch einmal sehen werden. Eher werden die Zinsen auf dem jetzigen Niveau bleiben, solange die Inflation von den Notenbanken bekämpft werden muss. Aber klar, mit einem Forward-Darlehen gehen Kreditnehmer eine Zinswette ein.

Was sind die Risiken dabei?

Thaler: Das größte Risiko ist, dass die Zinsen bei der Zuteilung des Forward-Darlehens günstiger sind als das vereinbarte Darlehen. Dann müssen Sie den Kredit trotzdem zu den vereinbarten Konditionen nehmen. Den Verzicht auf ein Forward-Darlehen lassen sich die Banken üppig entschädigen. Manche Banken lassen sich zudem bei längeren Forward-Laufzeiten das Recht einräumen, vor der Auszahlung des Darlehens die Bonität des Kreditnehmers erneut zu prüfen. Hat sich diese zum Negativen verändert, kann die Bank das Darlehen verweigern. Dann muss ein Kredit zu möglicherweise deutlich teureren Konditionen aufgenommen werden. Daher sollten die Vorlaufzeiten nicht zu lang sein. Alles unter einem Jahr sollte aber kein Problem sein.

Autor: Alexander Heintze/VBank

Die Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland von Januar 2011 bis Juli 2023 können Sie hier ansehen.