Immobilieneigentümer im Dilemma: Sanieren oder verkaufen?
A&W RedaktionMillionen Immobilienbesitzer müssen in den kommenden Jahren ihre Häuser und Wohnungen energetisch auf den neuesten Stand bringen. Viele Eigentümer fragen sich, ob sich das überhaupt lohnt? Vermögensexperte Rainer Laborenz, Geschäftsführer der Azemos Vermögensbetreuung in Offenburg, meint: in den meisten Fällen ja.
Die Bundesregierung will Immobilen klimafreundlicher machen. Was bedeutet das für Eigentümer?
Rainer Laborenz: Defacto bedeuten die neuen Auflagen eine Sanierungspflicht für die Eigentümer älterer und besonders ineffizienter Häuser. Insbesondere, wenn sie die Immobilie für die Altersvorsorge eingeplant haben, sollten sie handeln, damit sie nicht an Wert verliert. Denn potenzielle Käufer werden den hohen Gebäudestandard als Maßstab nehmen und bei älteren Gebäuden, die dem nicht entsprechen, weniger bezahlen wollen.
Neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Dämmung für das Dach, das kostet. Lohnt sich das bei Gebäuden, die in die Jahre gekommen sind?
Laborenz: Natürlich kosten die Maßnahmen Geld. Daher sollten sich Eigentümer überlegen, welche Maßnahmen sinnvoll und bezahlbar sind. Je mehr Energie durch eine energetische Sanierung eingespart werden kann, desto schneller amortisieren sich die Maßnahmen. Ob sich die Anforderungen bei allen Gebäuden technisch umsetzen lassen, ist eine andere Frage.
Bei der Einschätzung helfen Berater. Für diese gibt es sogar Zuschüsse. Übrigens müssen Eigentümer nicht alle Kosten selbst tragen. Der Bund steuert über verschiedene Programme der KfW-Förderbank direkte Zuschüsse oder billige Kredite bei.
Vor allem ältere Eigentümer haben im Moment die Sorge, dass sie von der Bank keinen Kredit für die Sanierung bekommen und sich das nicht leisten können.
Laborenz: Die Sorge ist in den meisten Fällen unbegründet. Die benötigten Summen sind in der Regel vergleichsweise niedrig und das Ausfallrisiko für die Banken entsprechend gering. Zumal die Sanierung den Wert der Immobilie steigert.
Sind Eigentümer von vermieteten Immobilien besser dran? Sie können die Maßnahmen schließlich auf die Mieter umlegen.
Laborenz: Das geht zwar; allerdings nur in gewissen Grenzen. Hier ist damit zu rechnen, dass die Möglichkeiten der Umlage künftig noch mehr eingeschränkt werden, um die Mieten nicht zu stark steigen zu lassen. Auch das ist ein Grund, sich möglichst bald Gedanken über eine Sanierung zu machen.
Ist der Verkauf der Immobilie vielleicht die bessere Alternative?
Laborenz: Bei manchen Immobilien sicherlich. Ist das Gebäude sehr alt und die Modernisierung unwirtschaftlich, sind ein Abriss und der Neubau vielleicht die bessere Lösung. Wer sich das alles nicht zutraut oder schon länger mit dem Verkauf seiner Immobilie liebäugelt, sollte jetzt ernsthaft darüber nachdenken. Allerdings sind nach dem steilen Zinsanstieg der letzten beiden Jahre im Moment die Rekord-Preise der vergangenen Jahre nicht mehr zu erzielen. Insbesondere unsanierte Immobilien, die nicht energieeffizient sind, sind schlecht zu verkaufen, weil Käufer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis einrechnen. Sie werden in den nächsten Jahren aber noch mehr an Wert verlieren.
Viele Immobilien haben aber in den letzten Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erfahren. In den meisten Fällen dürfte immer noch ein stattlicher Gewinn realisiert werden, der im Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren Haltedauer sogar steuerfrei bleibt.