Mit Immobilien Steuern sparen
Heiko FeketeEgal ob kaufen, vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen: Mit Immobilien können Ärztinnen und Ärzte bei ihrer Steuererklärung vieles geltend machen. Doch nicht jede Art von Wohneigentum eignet sich gleichermaßen gut als Steuersparmodell.
Von einer eigenen Immobilie träumen viele. Bei guter Lage und einer damit einhergehenden günstigen Preisentwicklung kann sich die Wohninvestition so zur lukrativen Wertanlage entwickeln. In jedem Fall ist der Erwerb einer Immobilie stets mit Steuervorteilen verbunden. Dabei kommt es vor allem auf die Nutzung an.
Mit einem Haus als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim lassen sich beispielsweise mehrere Aufwendungen steuerlich absetzen. Dazu gehören zum einen der Kauf des Grundstücks und die Anschaffungskosten der Immobilie: Die können über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben werden. Auch Erwerbsnebenkosten oder Maklerprovisionen können Steuererleichterungen mit sich bringen.
Unterschiede gibt es zwischen Eigenheim und Vermietung
Wird die Immobilie als Eigenheim genutzt, fallen einige Kosten weg, die der Fiskus erstattet. Kosten für den Kauf der Immobilie und des Grundstücks können dort in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Möglichkeiten sind bei Eigennutzung insgesamt begrenzt: Arbeitskosten für Reparaturen sind zu 20 Prozent oder bis zu einer Höhe von 1.200 Euro im Jahr steuerlich absetzbar. Mit 20 Prozent können Eigenheimbesitzer auch die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Gartenarbeiten oder Putzdienste geltend machen, hier liegt die Kostengrenze bei 4.000 Euro.
Für Vermieterinnen und Vermieter einer erworbenen Immobilie sieht es besser aus. Reparaturen und Renovierungen sollten hier bei der Steuererklärung unbedingt als Kostenpunkt auftauchen. Die Grundsteuer lässt sich unter Werbungskosten deklarieren, wenn Vermieter sie nicht auf die Mieter umlegen. Auch Wohnungsleerstand senkt unter Umständen die Steuerlast: Wenn eine Wohnung leer steht, aber eine Aussicht auf Nutzung durch neue Mieter besteht, können Vermieter die laufenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen – zum Beispiel für Strom, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer.
Warum bestimmte Immobilien nicht ohne Weiteres steuerlich absetzbar sind
Die Steuerersparnis bei vermieteten Objekten greift unterdessen in manchen Fällen nicht, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt. Bei einer Luxusimmobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern können demnach aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden (20.06.2023 – Az. IX R 17/21). Im Streitfall hatte ein Paar drei Luxusvillen unbefristet an ihre volljährigen Kinder vermietet und wollte durch die vorhin genannte Verrechnung eine Steuerersparnis erzielen.
Der BFH lehnte dies ab und verwies auf die fehlende Absicht, einen finanziellen Überschuss bei der Vermietung zu erzielen. Bei Objekten mit einer Größe von über 250 Quadratmetern seien entsprechende Nachweise erforderlich, heißt es in der Rechtsprechung. Um generell Steuerfallstricke bei Immobilien zu umgehen, sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden – auch, um weiteres Sparpotenzial beim Kauf oder bei der Nutzung zu ermitteln.
Immobilien steuerfrei verkaufen
Auch beim Verkauf von Immobilien lassen sich Steuern sparen. Grundsätzlich sind daraus entstehende Gewinne zu versteuern. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Innerhalb dieser Zehn-Jahres-Frist bleibt der Verkauf nur dann von der Steuer verschont, wenn die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine hin.