Haus geerbt: Kann die gesetzliche Sanierungspflicht hinausgezögert werden?
Deborah WeinbuchDie Erbschaft eines Hauses kann finanziell erfreulich sein. Doch wegen des Gebäudeenergiegesetzes drohen Erben jetzt kostspielige Sanierungspflichten. Eine Option für mehr Spielraum gibt es aber.
Manchen künftigen Erben ist schon vor dem Erbfall angst und bange. Wenn es sich beispielsweise um eine unsanierte Immobilie aus den Sechzigern handelt, kommt ein immenser Aufwand auf sie zu. Denn das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Neueigentümer dazu, binnen zwei Jahren energetische Sanierungen durchzuführen. Das kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.
Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld
Von der Sanierungspflicht sind seit 2024 alle Eigentümer betroffen, die einen Altbau gekauft, geerbt oder als Geschenk erhalten haben. Der neue Eigentümer muss energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen. Zum Beispiel: die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke, die Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie den Austausch eines Öl- oder Gaskessels, der älter als 30 Jahre ist. Wird diese Pflicht nicht innerhalb der Frist erfüllt, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Viele fragen sich daher, ob sie sich irgendwie mehr zeitlichen Spielraum verschaffen können. Eine Lösung könnte in der Staffelung einer Schenkung bestehen.
Option: Schrittweise schenken
Eine schrittweise Übertragung der Immobilie kann finanziell sinnvoll sein. Dabei bleiben die Eltern Miteigentümer und verschenken peu à peu beispielsweise bis zu 75 Prozent der Immobilie. 25 Prozent behalten sie bis zu ihrem Tod. Solange dieser Restanteil nicht übertragen wird, greift die Sanierungspflicht nicht.
Diese Vorgehensweise bietet nicht nur zeitlichen Spielraum, sondern auch die Möglichkeit, steuerliche Freibeträge für Schenkungen optimal zu nutzen. Da diese Freibeträge alle zehn Jahre neu gewährt werden, können durch die Teilübertragungen erhebliche Steuerersparnisse erzielt werden. Zu bedenken ist, dass eine Schenkung mit Nießbrauchsrecht die Sanierungspflicht nicht aufschiebt. Laut GEG zählt allein das Eigentumsverhältnis, unabhängig davon, ob die Eltern weiter im Haus leben. Zudem könnten Wertsteigerungen der Immobilie später zu einer höheren Erbschaftssteuer führen. Künftige Gesetzesänderungen könnten zudem neue Sanierungsanforderungen mit sich bringen.
Frühzeitig handeln rechnet sich
Um künftige finanzielle Belastungen zu minimieren, ist es sinnvoll, sich rechtlich und steuerlich beraten zu lassen. Eine zeitnahe energetische Sanierung kann unterm Strich doch am meisten Sinn machen, da sie durch staatliche Förderprogramme wie zinsgünstige KfW-Kredite oder BAFA-Investitionszuschüsse erleichtert wird. Die damit verbundene Energieberatung hilft, energetische Schwachstellen aufzuspüren und individuelle Einsparpotenziale zu nutzen. Insbesondere der Austausch veralteter Heizungsanlagen bietet angesichts stetig steigender CO2-Preise Kosteneinsparungen und trägt zur Verbesserung der Umweltbilanz bei.
Gebäudeenergiegesetz
Seit dem 1. November 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das Anfang 2024 überarbeitet wurde. Demnach müssen ältere Immobilien nach einem Eigentümerwechsel gemäß aktuellen Energiestandards modernisiert werden. Es gibt nur drei Ausnahmefälle von der Sanierungspflicht. Befreit sind.
Eigentümer, die schon vor dem 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt haben
denkmalgeschützte Immobilien, die spezifische energetische Anforderungen erfüllen müssen
Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.