Schadenersatz wegen unliebsamer Konkurrenz in der Nachbarschaft?

Grundsätzlich gilt in Deutschland Vertragsfreiheit. Wer jedoch mehrere Immobilien sein Eigen nennt und diese an Gewerbetreibende oder Freiberufler vermietet, muss bestimmte Restriktionen beachten:

In der Rechtsprechung anerkannt ist es zum Beispiel, dass auch dann, wenn der Mietvertrag keine speziellen Vereinbarungen enthält, ein sogenannter „vertragsimmanenter Konkurrenzschutz“ besteht, der den Vermieter verpflichtet, bei Neuvermietungen auf die wirtschaftlichen Interessen seiner Stammmieter Rücksicht zu nehmen. Niedergelassene Ärzte, die Praxisräume mieten, dürfen also grundsätzlich erwarten, dass der Vermieters die benachbarten Räume keinem direkten Konkurrenten überlässt.

Allerdings lässt sich im Ernstfall trefflich darüber streiten, wie weit dieser „vertragsimmanente Schutz“ tatsächlich reicht. Ärzte, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten daher schon bei Vertragsschluss eine möglichst detaillierte Konkurrenzschutzklausel in ihren Vertrag aufnehmen.

Eindeutige Formulierungen schaffen Rechtssicherheit

Wie wichtig es ist, diesen Passus präzise zu formulieren, belegt unter anderem ein Urteil des Kammergerichts Berlin (Az. 12 U 101/12)

Ein Facharzt für Chirurgie hatte Räume für eine „chirurgische Praxis“ gemietet und in seinen Vertrag eine Klausel aufgenommen, die ihn vor Konkurrenz „gleicher Fachrichtung“ schützen solle. Als der Vermieter dennoch einem anderen Arzt im selben Gebäude Räume zum Betrieb einer orthopädischen Praxis, verlangte der Chirurg Schadenersatz

Mit seiner Zahlungsklage erlitt er allerdings Schiffbruch. Das Gericht konnten keinen Verstoß gegen die vertragliche Konkurrenzschutzklausel feststellen: Die Nutzung chirurgischer Praxisräume betreffe andere ärztliche Leistungen als die Nutzung orthopädischer Praxisräume. Auch die Tatsache, dass es eine einheitliche Facharztbezeichnung „Orthopädie und Unfallchirurgie“ gebe, ändere diesen Befund nicht.

Vor der Unterzeichnung eines Praxismietvertrags sollten Niedergelassene daher möglichst genau und unter detaillierter Benennung der Fachrichtung(en) definieren, zu welchem Zweck die Nutzung der Räume erfolgen soll – und welche Nutzung durch welche Konkurrenten in welchem Umkreis ausgeschlossen werden soll.

Folgen eines Vertragsbruches

Verletzt der Vermieter eine (wirksame) Konkurrenzschutzklausel kann der betroffene Arzt die Beseitigung der Konkurrenzsituation und (so möglich) die Kündigung des neuen Mietverhältnisses verlangen. Denkbar ist es in solchen Konstellationen auch, als Druckmittel einen Teil der Miete einzubehalten, denn die Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht stellt einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung der Miete berechtigt (BGH, Az. XII ZR 117/1). Einen solchen Schritt sollten Ärzte allerdings nicht unternehmen, ohne sich vorher juristischen beraten zu lassen.

Erleidet der Arzt Schäden, etwa, weil Patienten zum Nachbararzt überlaufen, kann er den Vermieter auf Schadenersatz verklagen.