Vermietung als Immobilien-Steuerfalle für ehemalige Praxisbesitzer
A&W RedaktionWer nach Aufgabe seiner Praxis die ihm selbst gehörenden Praxisräume an den Nachfolger vermietet, muss aufpassen, dass er nicht in eine Steuerfalle tappt und ihm das Steuerrecht nicht Liquiditätsnöte beschert.
Von erheblicher steuerlicher Tragweite ist, ob die Praxisimmobilie Eigentum des abgebenden Arztes ist. „Wenn ja, sollte sie bei der Praxisaufgabe nach Möglichkeit mitverkauft werden“, rät Ecovis-Fachanwalt für Steuerrecht und Steuerberater Dr. Ruprecht Müller-Kern, „denn oft ist nur durch diesen zusätzlichen Erlös möglich, die Steuern aus der Praxisaufgabe zu finanzieren.“ Häufig will ein Hausbesitzer die Immobilie aber gar nicht verkaufen, weil er die Mieteinnahmen als zusätzliche Altersversorgung benötigt. Oder er gibt die Praxis zugunsten eines lang laufenden Mietvertrags vielleicht sogar unter dem höchstmöglichen Wert ab.
Praxis wird zum Vermietobjekt
Das Problem: Die eigenen Praxisräume werden durch die Aufgabe steuerlich zum Vermietobjekt, das nicht mehr zum Betriebsvermögen gehört, sondern steuerlich gesehen ins Privatvermögen überführt wird. Die Folge ist eine Besteuerung als Privatentnahme nach der Formel: geschätzter Verkaufswert minus Buchwert (laut Anlageverzeichnis). Ist der Marktwert seit der Anschaffung gestiegen, führt allein das schon zu einem Gewinn. Da der Buchwert, einst identisch mit den Anschaffungskosten, im Laufe der Jahre um die Abschreibungen sinkt, kann der Veräußerungsgewinn dann sogar noch höher ausfallen.
Wenn der Arzt die Immobilie behalten will
„Will der Praxisabgeber die Immobilie behalten, muss er die Steuer genauso bezahlen wie bei deren Verkauf“, erläutert Übergabe-Experte Müller-Kern. „Nur hat er dann nicht die Liquidität wie beim Verkauf.“ Also heißt es, immer schön rechnen. Ob genug Liquidität übrig bleibt, hängt vom Praxisverkaufspreis ab. Der Aufgabegewinn wird mit einem begünstigten Satz besteuert, ausgehend vom persönlichen Durchschnittssatz. Zudem stehen neben dem Verkaufserlös die noch zufließenden Einnahmen (etwa aus der Abrechnung von Kassenleistungen) zur Verfügung, denen dann nach der Abgabe keine Kosten mehr gegenüberstehen.
Ob die Liquidität aus der Praxisabgabe für die Steuerzahlung reicht, lässt sich vorab mit einer Annäherungsrechnung ermitteln. Einfacher hat es, wer nicht in der Vermietungsfalle steckt: Die Rechnung ist grundsätzlich dieselbe, aber der Unsicherheitsfaktor Immobilienentnahme fällt weg. Dann reicht der Erlös immer für die Einkommensteuer.