Immobilienübertragung auf die Kinder: Warum es ohne Gutachten nicht geht

Die Immobilienpreise sind in vielen Regionen auf einem extrem hohen Stand. Entsprechend sind die Freibeträge beim Erben und Schenken in Höhe von 400.000 Euro pro Kind für jeden Elternteil schnell ausgeschöpft. Deshalb entscheiden sich viele Immobilieneigentümer dafür, frühzeitig ihre Objekte auf die nächste Generation zu übertragen. „Mehrere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden addiert. Nach Ablauf der Frist können die Freibeträge erneut ausgeschöpft werden“, sagt Oliver Hubl, Steuerberater und Partner der Kanzlei Hubl und Partner in Alfter bei Bonn.

Vor Immobilienübertragung Wert ermitteln lassen

Das kann vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern interessant sein. Denn diese werden vom Finanzamt häufig recht hoch bewertet. Mit der Folge, dass hohe Erbschaft- und Schenkungsteuerbeträge anfallen können. Hintergrund: Der Fiskus arbeitet mit dem so genannten Ertragswertverfahren. Dieses basiert auf den Mieteinnahmen. „Der Zustand des Objektes spielt keine Rolle, womit notwendige Instandhaltungen oder Modernisierungen unter den Tisch fallen“, so Hubl. Das lässt sich vermeiden, wenn ein Sachverständiger den Wert der Immobilie eigens ermittelt.

So vermeiden Sie Kritik des Finanzamts am Gutachten

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil (Az: II R 9/18) festgelegt, welche Anforderungen so ein Gutachten erfüllen muss. Die obersten Finanzrichter erwarten, dass es vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss erstellt wurde oder alternativ von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kommt. Solche Gutachten sind leider teuer – abhängig vom Wert der Immobilie mehrere tausend Euro. Das ist aber gut investiertes Geld. Denn andernfalls kann die Wertangabe allein aus formalen Gründen vom Finanzamt verworfen werden. Wichtig: Auch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann der Fiskus kritisieren. Es gibt also keine Garantie. „Allerdings sind die Finanzbeamten auf dieser Basis eher bereit für Verhandlungen und Anpassungen“, so der Steuerberater.

Anforderungen an ein Immobiliengutachten

Hinweis: Die Oberfinanzdirektion Karlsruhe hat bereits vor einigen Jahren im „Merkblatt für den Nachweis eines niedrigen gemeinen Werts nach § 198 BewG“ die Anforderungen an ein sauberes Gutachten definiert. Danach sollten diese Punkte zum Beispiel erfüllt sein:

Wichtige formale Anforderungen an Gutachten (z.B. in den Anlagen):
■ Fotodokumentation (Innen- und Außenaufnahmen)
■ Auszug aus der Flurkarte (Lageplan)
■ Planunterlagen (Grundrisse und Schnitte)
■ nachvollziehbare Angaben/ Berechnungen zu Wohn- und Nutzflächen, sowie ggf. zu Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalten
■ Teilungserklärung bei Wohnungseigentum oder Teileigentum
■ Grundbuchauszug (Rechte und Belastungen)

Wichtige inhaltliche Anforderungen an Gutachten:
■ Beschreibung des Grundstücks und der baulichen Anlagen (Gebäudebeschreibung)
■ Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit
■ Darstellung und Berücksichtigung bestehender Miet- und Pachtverhältnisse
■ nachvollziehbare und nachprüfbare Darstellung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale wie z.B. Baumängel und Bauschäden
■ Beschreibung und Bewertung der wertbeeinflussenden Merkmale (rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit und Lage)
■ Verfahrenswahlbegründung (Wertermittlungsverfahren)
■ Begründung sämtlicher Wertermittlungsansätze (z.B. Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, Mieten, Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer)
■ nachvollziehbare Darstellungen bei Abweichungen vom Bodenrichtwert
■ Plausibilisierung der Ansätze durch konkrete Vergleichsfälle / Analysen des Gutachterausschusses

Darüber hinaus sind die Wertermittlungsansätze zu begründen, um das Ergebnis nachvollziehen zu können. Am Schluss des Gutachtens steht dann der Betrag.

Wert durch Ausgleichszahlungen mindern

Tipp: Bei Immobilienübertragungen können zum Beispiel Ausgleichszahlungen an andere Kinder, Nießbrauchsvorbehalte oder ein Wohnrecht den steuerlichen Wert mindern. „Damit haben Eltern einige Möglichkeiten in der Hand, um die Steuerlast für den Nachwuchs möglichst niedrig zu halten“, erklärt Steuerberater Hubl. Beispielsweise werden auch Leibrentenzahlungen oder Pflegeverpflichtungen als Gegenwert berücksichtigt.

Autor: Eva Neuthinger