Vermietung: Jetzt modernisieren und Steuern sparen

Das Finanzamt unterscheidet strikt zwischen so genannten Herstellungskosten und den Erhaltungsaufwendungen. Erstere sind langfristig abzuschreiben, bei Letzteren ist der Sofortabzug möglich.

Was sind Herstellungskosten?

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Eine wesentliche Verbesserung ist bei einem Wohngebäude immer dann gegeben, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes durch die Baumaßnahmen deutlich erhöht wird. Falls das Haus oder die Wohnung nach der Sanierung eine deutlich bessere Ausstattung aufweisen, handelt es sich also um Herstellungskosten. Das ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az: IX R 52/02) und auch nach Auffassung des Finanzamts der Fall, wenn mindestens drei der Kernbereiche Elektro-, Heizungs- oder Sanitärinstallationen und Fenster in ihrem Gebrauchswert deutlich erweitert und ergänzt werden.

Der zweite Gesichtspunkt ist der der Erweiterung des Gebäudes. Demnach sind (nachträgliche) Herstellungskosten gegeben, wenn nach Fertigstellung bisher nicht vorhandene Bestandteile in das Gebäude eingefügt (Substanzmehrung) werden und dies eine „Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes” zur Folge hat. Wer sein Dach von innen dämmt und bei der Gelegenheit neue Wohnfläche schafft, muss die Aufwendungen auch langfristig abschreiben.

Die jährliche Abschreibung (AfA) beträgt in der Regel zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren. Dies gilt für Häuser und Wohnung mit Baujahr nach 1924. Für Gebäude, die davor errichtet wurden, sind es 2,5 Prozent Abschreibung.

Was sind Erhaltungsaufwendungen?

Anders bei Erhaltungsaufwendungen: Darunter fallen Kosten für die laufende Instandhaltung der Immobilie sowie einfache Modernisierungen. Dazu zählt etwa der Austausch des Heizungssystems. Auch Arbeiten an der Fassade, beispielsweise eine neue Dämmung, gehören dazu. Erhaltungsaufwand können auch die Erneuerung der Fenster – zum Beispiel Austausch von Holzfenstern gegen dreifache verglaste Kunststofffenster, Maßnahmen für den Wärmeschutz oder der Einbau messtechnischer Anlagen sein. Es handelt sich ebenso um Erhaltungsaufwand, wenn etwa Dachfenster durch Gauben ersetzt werden. Allerdings darf das nicht mit einer größeren Wohnfläche verbunden sein.

Die Details zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten regelt ein BMF-Schreiben (IV C 3 – S 2211 – 94/03).

Sanierung als Werbungskosten geltend machen

Der große Vorteil der Erhaltungsaufwendungen: Diese können auf einen Schlag in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Vermieter kurbeln den Steuerturbo damit also erst richtig an. Die Aufwendungen sind im Jahr der Bezahlung in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Wer will, kann die diese auch über zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Aber Vorsicht beim so genannten anschaffungsnahen Aufwand: Wird das Objekt innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiert, müssen Vermieter aufpassen. Soweit die Nettoaufwendungen für die energetische Sanierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie betragen, sind die Kosten als so genannter Anschaffungsnaher Aufwand regelmäßig abzuschreiben. Werden Haus oder Wohnung in Etappen über mehrere Jahre saniert, zählt das Gesamtprojekt – nicht die einzelne Maßnahme.

Was unter die Kategorie Erhaltungsaufwand fällt

Das Finanzamt sollte es akzeptieren, wenn Vermieter diese Aufwendungen sofort steuerlich geltend machen:

• Streichen oder Tapezieren
• Neue Teppichböden
• Austausch und Vergrößerung der Fenster
• Isolierung für den Wärme oder den Schallschutz
• Dachdeckerarbeiten wie Reparatur und Erneuerung
• Dachfenster werden durch Gauben ersetzt
• Neue Heizungsanlage
• Kachelofen ersetzt den offenen Kamin
• Kabelanschluss im Bestandsbau
• Badrenovierung
• Fassadenverkleidung
• Versetzen von Wänden, neue Zwischenwände in Rigips
• Nachträglicher Einbau von Markisen, Jalousien, Rollläden, Alarmanlagen.
• Balkon wird zu einem abgeschlossenen Wintergarten
• Dachgaube mit Flächenerweiterung

Was unter die Kategorie nachträglicher Herstellungsaufwand fällt

Die Modernisierung darf nicht mit einer Erweiterung jeglicher Art im Zusammenhang stehen. Dann handelt es sich um nachträglichen Herstellungsaufwand, der langfristig abzuschreiben ist. Auch dazu ausgewählte Beispiele.

• Größere Fläche, weil eine neue Dachgaube auf voller Hausbreite breiten Raum schafft.
• Flachdach wird mit ausbaufähigem Satteldach ersetzt.
• Der Wert des Hauses wird wesentlich erhöht, weil Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen und Fenster verbessert wurden. Hier müssen drei der vier Bereiche ausgetauscht worden sein, so der Bundesfinanzhof (Az: IX R 52/02).

Hinweis: Bei einer Flächenerweiterung werden in der Regel auch Arbeiten ausgeführt, die eigentlich zu den Erhaltungsaufwendungen zählen – wie etwa Streichen oder Tapezieren. Diese werden dann leider zu den Herstellungskosten hinzugerechnet, sie müssen mit abgeschrieben werden.