Praxismietvertrag: So holen Sie das Beste für sich raus

Ansprechende Räume in guter Lage sind nicht nur die Visitenkarte einer Praxis. Sie sind auch ausgesprochen rar. Zumindest, wenn man in den großen Ballungsräumen praktizieren und die Kosten einigermaßen überschaubar halten will. Umso wichtiger ist es, dass Ärzte, wenn sie das (Miet)-Objekt der Begierde gefunden haben, beim Vertragsschluss nichts dem Zufall überlassen.

Dafür ist vom Praxisinhaber allerdings einiges an Eigeninitiative erforderlich. Denn anders als gewöhnliche Wohnungsmietverträge unterfallen solche für Praxen dem Bereich der gewerblichen Vereinbarungen. Die Folge: Die Vertragsfreiheit gilt ohne Einschränkung. Das klingt zwar gut – schließlich können Sie im Grunde jeden Punkt frei aushandeln – ist aber in vielerlei Hinsicht für den niedergelassenen Arzt gefährlich.

Die Tücken des Gesetzes

Beispiel Kündigungsschutz. Während alle, die eine Wohnung oder ein Haus zum privaten Gebrauch anmieten, vom Gesetzgeber umfassend geschützt werden, gibt es für gewerbliche Mietverhältnisse, zu denen auch Praxismietverträge zählen, keine Absicherung gegen unvermittelte Kündigungen. Vielmehr gilt § 580 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“

Konkret bedeutet das: Ärzte, die in ihrem Praxismietvertrag nicht ausdrücklich großzügigere Fristen niederlegen, riskieren, dass der Vermieter sie mit Wirkung zum Quartalsende auf die Straße setzen kann. Auch ohne Grund.

Experten raten deshalb dringend, das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für einen bestimmten Zeitraum – am besten gleich zehn oder gar fünfzehn Jahre – auszuschließen. Eine solche Klausel ist sogar von doppeltem Nutzen. Einerseits bewahrt sie den Arzt vor unerwünschten, kostspieligen und womöglich kurzfristigen Umzügen mit der gesamten Praxis. Zum anderen verhindert sie auch sogenannte Änderungskündigungen, die meist darauf abzielen, die Miete zu erhöhen.

Tipp: Alternativ können Sie ihren Vertrag auch von vorneherein befristen, aber eine Verlängerungsoption einbauen. So lässt sich zum Beispiel festsetzen, dass sich der Vertrag nach Ablauf der Frist automatisch verlängert, wenn nicht einer der Vertragspartner widerspricht. Die ordentliche Kündigung während der Laufzeit des Vertrages ist auch in dieser Konstellation ausgeschlossen.

Formulierungsbeispiel: Das Mietverhältnis beginnt am ______. und endet am_________ (zehn bis 15 Jahre später). Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn nicht eine Seite der Verlängerung binnen einer Frist von ________ schriftlich widerspricht.

Praxisverkauf oder -erweiterung: Planen Sie vorausschauend

Auch wenn Sie aktuell keine Veränderungen planen: Achten Sie beim Abschluss des Praxismietvertrags auf größtmögliche Flexibilität – insbesondere, was die Erweiterung oder Weitergabe ihrer Praxis anbelangt.

Wichtig in diesem Zusammenhang sind vor allem die folgenden Klauseln.

• Nachfolge- und Sozietätsklausel: Sie stellt sicher, dass bei einer Übertragung oder Erweiterung der Praxis der Kollege den Mietvertrag übernehmen bzw. ihm beitreten kann. Der Vermieter darf den oder die neuen Vertragspartner nur aus wichtigem Grund ablehnen, etwa wegen fehlende Bonität.

Formulierungsbeispiel:

Der Mieter ist berechtigt, bei einer Ausweitung der Praxistätigkeit einen oder mehrere Kollegen als Mitarbeiter oder Partner in die Praxisräume aufzunehmen. Soweit es sich um Partner handelt, treten diese auf Seiten des Mieters dem Mietvertrag bei.

• Konkurrenzschutzklausel: Liegen die Räume in einem Ärztehaus oder gehören dem Vermieter mehrere Immobilien in unmittelbarer Nähe der eigenen Praxis, empfiehlt es sich, die Vertragsfreiheit des Eigentümers ein Stück weit zu beschränken und unliebsame Wettbewerber damit auf Distanz zu halten.

Formulierungsbeispiel:

„Der Vermieter verpflichtet sich, innerhalb des Gesamtobjektes sowie in einem Umkreis von ___ Kilometern in seinem Eigentum stehende oder von ihm in eigentumsähnlicher Weise genutzte Räume während der Dauer des Mietvertrages nicht zum Betrieb einer ____________ (Fachrichtung )-Praxis zu vermieten.“

Tipp: Verstöße gegen diese Klausel sollten mit einer Vertragsstrafe bedroht werden. Lassen Sie sich hinsichtlich der Höhe von einem Anwalt beraten.